房地产相关ABS 案例整理 一、 购房尾款ABS 1. 概念 传统意义上，购房尾款是指银行按揭尾款。购房人与开发商签订购房合同并支付首付款后，申请银行按揭贷款通常还需要几个月时间才能够得到银行批准和支付，此时开发商未收到的银行按揭贷款做为购房尾款基础资产。因此，这一类型也被称为“合同收款权 ABS”。 从历史经验来看，由于购房人提供材料不及时或不完备、银行放款政策不同等原因，购房尾款存在较为普遍的逾期现象，但逾期时间不长。例如碧桂园 2期初始资产池历史逾期率在 5%左右，已逾期的部分中，50%的初始资产逾期不超过2 个月，75%的初始资产逾期不超过5 个月。 但在不出现房屋价格大幅下跌的条件下，由于购房人已经缴纳了不低比例的首付款且通常具有真实的购房需求，购房尾款违约率较低，是一种风险较低的收益权 ABS 资产。 2. 案例 以 “博 时资本 -增 城 碧桂园购房尾款”（ 附 件1-1） 例： 3. 基础资产（附件1-2） 世茂项目的基础资产为南京海峡城、厦门湖滨、厦门翔安 3 个项目，初始基础资产为427 份购房合同（住宅）所对应的按揭尾款。基础资产中，95%的已付款比例高于 30%，大多数分布在 30%-50%之间，对于购房人的违约具有较强的约束作用。 循环购买条件方面，备选基础资产为上述三个项目的二期、三期等的购房尾款，如不能满足资产池要求，则世茂推荐其余一二线城市项目入池，对于资产池的资质提供了较好的保障。 碧桂园两期项目的基础资产为碧桂园全国多个项目公司的尾款，其中 1 期初始资产池含 60 个项目12158 份购房合同，2 期初始资产池含 64 个项目4000 余份购房合同，资产分散性较强但 80%以上都分布在三四线城市。 循环购买条件方面，碧桂园 1 期项目规定已付款比例不低于 30%，逾期天数不高于 92 天；碧桂园 2 期项目规定首付比例不低于 25%，从单个基础资产层面对循环期资产池资质进行了保障。 二、 类REITs 的ABS 1. 概念 类REITs 产品，是指标的物业的产权或其股权转让给专项计划，使得专项计划同时享有物业运营收益 和 物业增 值 收益 的ABS 产品。 作为具有物业股权性质的ABS 产品，类REITs 产品基础资产的收益主要包括两部分：（1）产品存续期内持有物业的收益；（2）产品到期后物业的处置收益。 2. 案例 以“恒泰浩睿—彩云之南酒店”（附件 2-1）为例： （附件 2-2） 3. 特点（附件2-3） 从市场发行利率来看，相对于更多依...
