房地产项目开发流程 第 1 页 共 2 9 页 房地产项目开发业务流程 一、 获取土地准备工作 1、 从媒体（网络、报纸等）搜集筛选适合公司开发的地块的转让信息； 2、 现场踏勘对地块现状、地貌地质条件、地下埋藏物、影响开发的因素详细了解；充分搜集目标地块的相关信息，位置、产权、地上建筑物及拆迁方案、商业教育道路交通等市政配套设施； 3、 了解地块所在区域未来发展规划、对项目的影响和支撑，规划设计条件； 4、 了解当地的房市状况、周边业态分布及拟建项目状况，组织进行市场深度调研，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等（包括对以往及周边项目成交客户和产品进行分析），最终确定项目定位（对本项目的目标客户、产品提出可行的策略建议）； 5、 进行项目开发的方案设计和经济测算，了解项目开发成本，了解当地建安成本、政府收费项目和具体情况，针对多个方案进行成本测算、利润率分析和比选，最终确定项目方案； 6、 确定开发周期和付款计划，根据土地开工条件、市场情况、资金链和现金流测算研讨确定开发节奏。 7、 初步确定切实可行的规划方案及开发方案（包括业态形房地产项目开发流程 第 2 页 共 2 9 页 式、产品定位、开发周期、实施计划和投资收益分析）； 8、 如与他人联合开发，须及时起草好完备的合同，明确详尽可行的合作实施办法（合作方式、运作模式、投资回报方式等）或者成立合作公司； 二、 竞买拟开发土地 1、 与土地所有方接触联系，了解出让方式和土地款及能否调整（领取挂牌文件资料），掌握竞买活动的程序和规则（方案标、经济标）； 2、 竞争对手分析，确定上限价，价格敏感性分析，制定竞买方案（战术）； 3、 交保证金，参加竞买活动，成功后办理成交确认手续（确定宗地图、界点坐标、用地条件、合同条款完善补充）； 三、 办理土地使用权手续（国土局） 1、 宗地图、现状图四至电子文件 2、 核定土地边界，勘测定界图（测绘报告） 3、 缴费证明（出让金、交易费等） 4、 取得土地使用权证 5、 向规划主管部门申领规划设计条件，了解限制性条件 6、 现场勘测定点，确定地界并砌筑围墙，派人看管 四、办理《建设项目选址意见书》（规划局联审阶段参与部门有环保、园林、民政、文广、安监、水务、消防支队等） 1、 申请报告 2、 银川市建设项目规划选址申请表 房地产项目开发流程 第 3 页 共 2 9 页 3、 发改...
