房屋交付条件以约定为准还是以法定为准？ 某女士诉珠海市南福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案 【原告诉称】 原告某女士于2 0 1 0 年1 0 月1 0 日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于珠海市吉大九洲大道中2 0 8 8 号锦园第x 幢x 单元xxx 房。合同约定给商品房建筑面积 1 5 3 .1 0平方米，补充协议约定首付款（含定金）为人民币 1 2 0 6 7 7 9 元人民币，余款 7 8 0 0 0 0 元人民币通过银行按揭贷款的方式支付。合同及补充协议签订后，原告按约定支付了首期款并于2 0 1 0 年1 2 月办理了银行按揭贷款手续。被告已经按约定收到了全部房款。 补充协议第五条约定，被告应于2 0 1 1 年1 2 月3 1 日前向原告交付商品房。被告如果逾期交付房屋，依据合同第九条约定，被告应自约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。然而，虽经原告多次催促，被告至今未完成上述房屋的竣工验收备案，未取得竣工验收备案表。也即，被告出售给原告的房屋至今尚未符合原告支付逾期交付房屋的违约金。原告请求 人民法 院 判 令 被告向原告支付自 2 0 1 2 年1 月1 日起至上述房屋完成竣工验收并取得竣工验收备案之日止的逾期交付房屋违约金，暂计至2012 年11 月30 日的金额为132718.24 元[按397.36 元/日（1986779×0.0002=397.36）计，共 334 日]。 【被告辩称】 一、双方在商品房买卖合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失，应予减少至法律规定的范围。 双方虽然在合同中约定违约金的计算标准，但是，当事人约定的违约金条款并不能对抗法律的规定，因为违约金的性质是以补偿为主、以惩罚为辅，为了防止当事人约定过高的违约金数额，《合同法》第一百一十四条、《合同法解释（二）》第二十九条、《商品房买卖合同司法解释》第十六条均规定了合同当事人约定的违约金过分高于实际损失的，当事人有权主张违约金过高，人民法院可以根据实际情况依法调整，同时规定了“违约金过分高于实际损失的判定标准是超过实际损失的30%”。 于被告逾期交付商品房给原告造成的损失如何确定的问题，在最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第十七条有明确的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使...
