房地产资本通货膨胀透析

第 1 页 共 5 页精品文档---下载后可任意编辑房地产资本通货膨胀透析 引子 在一个房地产泡沫破灭的同时，另一个新的泡沫在世界的另一端酝酿。过去一年，中国房价出现了大幅上涨，似乎出现了泡沫的迹象。为了抑制泡沫的进一步进展，政府出台了一系列的政策来应对。无须过多地论证，可以清楚地知道，中国正在膨胀的房地产泡沫与美元贬值预期有关。因为这是国际资本出入最为便捷的国际性都市。另一方面，缺乏足够弹性的汇率制度，也会加剧这种转变。实行的是挂钩美元的联系汇率制度，而允许汇率在确定的区间内浮动，但两者离浮动汇率都有不小的距离。从人民币持续升值及利率持续下降的走势上，可以看出外围资金流入可能是推动房价上涨的一要缘由。 核心观点 当前，中国的住宅市场临时维持着脆弱的平衡。从需求的角度，政府通过“限贷、限购、限外”的政策，把投资性需求和部分改善型第 2 页 共 5 页精品文档---下载后可任意编辑需求排除在容许的购房者队伍之外；另一方面，供应缺乏的问题同样存在。由于保障房的大举建设，对商品房用地形成了客观的“挤出效应”，在一线及二线城市，新增商品房用地将转为负增长。我估量，“供求双紧缩，房价弱平衡”的局面在 2024 年将继续维持。 核心假设 通货膨胀趋势仍将持续一段时间，中国将在今年上半年出现持续地收货币的举动，包括加息、提高预备金率等。除非经济出现意料之外的大幅下滑，中国政府不会轻易放松对房地产的调控。“三限”政策 2024 年前不会退出，而房产税则被作为储备的调控工具。通胀加剧将使得政府持续收货币，可能是将来打破可这个平衡的重要风险因素。用行政措施管制价格，虽然可能在短期内起到确定效果，但也使经济体系出现一些紊乱，囤积居奇的现象会相继出现。最终，政府可能被迫实行持续地货币紧缩行动，才能把通胀压下去。但是，在这过程中，由于贷款难以猎取及资金本钱的上升，开发商可能要面临一段第 3 页 共 5 页精品文档---下载后可任意编辑煎熬，而地产股也会受其影响积弱不振。通货膨胀和资产价格泡沫是一对孪生兄弟。打个比方的话，通货膨胀和资产价格泡沫是一对孪生兄弟，他们共同的母亲是货币过剩。政府通过行政手段临时把资产价格泡沫这个小弟弟按在了凳子上，但是那头的哥哥——通货膨胀又蠢蠢欲动起来了。于是，我看到，政府近期又试图接受行政手段来压物价。但是我信任，假如不收货币的话，一段时间之后，另一头的资产价格又会再次兴风作浪。 ...