投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力

投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同 性质和效力 一、案情简介 1997 年 8 月 29 日，解放军某部队与张某签订合同，约定张某投资建设某部队划拨土地上立项的商业大厦。大厦建成后产权归某部队所有，张某租用该大厦 12 年（从 1998 年 1 月 1 日起至 2009 年 12 月 31 日止），每年交纳租金 82 万元。合同期满后，张某按照市场价格享有优先承租权。大厦于 1998 年竣工，某部队取得房屋所有权证并将房屋交付张某承租经营。后因张某拖欠房屋租金，双方签订《处理意见》，约定张某分两次付清拖欠的租金，若在 2002 年 12 月 31 日前不付清租金，某部队将无条件收回房屋。《处理意见》签订后，张某未能按约支付拖欠租金。2003年 12 月 25 日，某部队向人民法院提起诉讼，请求解除与张某签订的合同，张某支付尚欠的租金。 张某提出反诉，请求判令某部队返还建房投资700 余万元。 一审法院委托鉴定部门对商业大厦的工程造价和大厦现值进行鉴定，鉴定结论为：（一）商业大厦的造价为 4182812.47 元。（二）商业大厦在2003 年 12 月 25 日的市场价值为 1937317.90 元。 二、法院裁判情况 一审法院经审理认为，本案双方当事人签订的合同中没有约定共同经营、共担风险的条款，不具备联营的基本特征，应认定为租赁关系。双方所签订的合同和《处理意见》合法有效。张某未按约交纳租金构成违约，某部队享有解除合同的权利。张某应支付拖欠的租金并将房屋返还某部队，某部队返还张某投资。鉴定结论认定商业大厦 2003 年 12 月 25 日市场价值为 1937317.90 元，某部队应按照上述鉴定结论确定的商业大厦现值返还张某的投资。判决：1、解除双方当事人签订的合同；2、某部队补偿张某损失 1937317.90 元；3、张某支付拖欠租金 168.428 元。 张某不服一审判决，提起上诉。 二审法院经审理认为，双方当事人签订的合同合法有效。张某拖欠房屋租金，经某部队催告后仍未支付，某部队请求解除双方签订的合同，依据充分，应予支持。从双方合同约定和履行情况看，商业大厦为张某投资建设，产权归某部队所有，按照《中华人民共和国合同法》规定的合同解除处理原则，张某应将商业大厦返还某部队。张某建设商业大厦的投资作为预付租金，按照商业大厦的造价数额予以认定，未履行期间的预付租金，应由某部队返还张某。一审判决认定某部队按照商业大厦的市场价格补偿张某，与双方当事人对商业大...