精品文档---下载后可任意编辑金鼎证卷 2024 房地产行业近况分析分析概要：1、全國住宅銷售面積在經過 2024 年的持續衰退之後，2024年開始出現同比增長，4 月份單月銷售面積同比增長 41.4%。2、全行業新開工面積從 2024 年 12 月開始衰退，增速下滑從2024 年 3 月開始。從歷史情況來看，新開工面積變動滯後於銷售面積，一旦銷售面積持續上升，將推動開發商新增開工，但短期之內仍不會改變供應面積減少。3、去庫存化接近尾聲。以上海為例，當前月度銷售量約 2 萬套左右，一手房存量可供銷售 2 個月左右。4、土地本钱對毛利的影響並非特別嚴重。當前土地購置均價與住宅銷售均價均以超過 2024 年房市最顶峰期，二者之間的差額〔一定程度上反映毛利狀況〕在 2024 年 2 月達到 2950 元/平方米的最高值。假设以銷售均價與 24 個月之前的土地購置價格差額來考量，則在 09 年 4 月份達到 1987 元/平方米的歷史最高額。差額/銷售均價〔一定程度上反映毛利率的變化〕來精品文档---下载后可任意编辑看，略有下降，但仍接近 2024 年的水準。5、從開發商銷售狀況來看，萬科 2024 年 1-5 月銷售面積與銷售金額分別比 08 年同期增長 27.4%和 20.9%。但仍未達到2024 年最高銷售水準。保利地產銷售面積則創下歷史新高。6、當前主要地產股股價相對 2024 年業績 PE 大多在 20-50 倍左右，局部重組地產股 PE 超過 100 倍。相對于 2024 年券商預測 EPS 均值，PE 大約在 20 倍左右，局部低於 20 倍。從萬科和保利歷史 PE 來看，當前處於中間水準，並沒有出現嚴重低估。7、我們認為，此輪地產股反彈的先後順序，依次是中小地產股、中大型地產股、土地股、商業地產股。其對應的內在邏輯主要是信貸放鬆解救中小地產企業、房地產銷售放量、開發商增加土地儲備、房價上漲、商業地產重估等。因此在房地產銷售持續回暖之下，下個階段可重點關注進行一級土地市場開發的公司。假设房價重新大幅上漲之下，可關注局部尚未大幅上漲的商業地產股。8、個股選擇方面，中短期建議萬科〔000002〕，初步估算2024 年 EPS 約達到 0.5 元，當前 PE23 倍。在此輪反彈中，萬精品文档---下载后可任意编辑科落後於其他地產股。公司採取緊縮策略，之前主要進行去庫存化，5 月以來公司轉向擴張，後續銷售量將大幅上升，可能因此成為下一階段資金主要關注對象。9、中長期選擇保利地產〔600048〕，以及主要進行高端房產開發的...
