地产融资模式及监管政策梳理一、银行二、信托三、保险四、地方国企及金控平台五、外资六、私募七、金交所等八、保理、融租九、实业类十、发债十^一、资产证券化十二、小贷一、银行各省银监相互抽查，控规模、限额度土地款等前融：禁止；开发贷：“紧”着做；融资主体：头部地产、名单制；开发贷批审批速度下降，甚至有国有大行开发贷几乎是零投放，并在压缩余额，控规模。总体来看，趋严趋紧，放款不可控。城市更新旧改项目贷款：看主体、看项目、看阶段……，以深圳为例，需通过专规且拆迁率达到双或双以上才能准入；东莞的城市更新项目则要求单一主体挂牌中标方拆迁签约率达到以上，另外东莞当地有部分银行可对镇属或国有企业性质的前期服务商提供前期融资。销售端：按揭额度紧张、放款周期变长，倒逼房地产市场降温。并购贷：并购贷将成为年主流，但需注意并购贷底层资产已完成的投资比例需达到项目总投资的以上。求“变”：转向对非房融资，做大非房的分母，对产业类、固定资产融资（比如对自持物业）、流贷融资（比如非涉房方向），间接支援或保障房地产融资。二、信托信托监管重要文件及事件：《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔〕号）、《中国银保监会办公厅关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》（银保监办发〔〕号）、一系列窗口指导、谈话。今年很多信托机构的产品出现逾期、爆雷等问题，被处罚的信托机构也达历史高峰。地产业务压缩规模、去通道等，就地产融资而言目前可操作的产品主要如下：（）满足的地产项目：不过大部分项目面临额度问题，并且普遍对主体的准入有要求。对于“套壳”项目，目前则对穿透核查、资金监管提出更高要求。（）变通模式：非房项目融资，涉房土地提供抵押担保。（）满足条件的资产收益权、股权收益权类项目：可以出表，不纳入征信。（）探索真股投资，对主动管理能力提出要求。ASMS.MNT回归本源：发展家族信托、慈善信托等；目前市场上亦有家族信托的“变形”业务，家族信托与保险相比，收益相对较高、有赎回机制、分配机制等。因家族信托期限较长，未来有可能具备资金池性质，充当资金源补充功能。与保险合作（号文）、政信业务、资产证券化、消费金融信托、资本市场业务。三、保险本身行业投资的限制：非商业住宅类项目，可投商业、养老、医疗、汽车、长租公寓、资产证券化等，但严格挑选交易对手。保险基础设施债权计划；不动产债权计划（投资商业不...
