某大厦整体策划方案分析报告

“双牛大厦〞整体筹划杭州风巢企划广告“双牛大厦〞整体筹划一、双牛介绍二、提出设想三、合作方案四、牛刀小试五、广告方案六、新闻辅助七、销售筹划八、跟风者众——市场细分一、双牛介绍双牛大厦，位于凤起路建国路，交叉处，临东河，面对假日酒店，占地十余亩，地下三层车库，地上五层裙楼，裙楼以上是一幢 28 层大厦，其中三分之一是省农发行，另三分之二为商住楼。刚规划时，是作为写字楼的。我与双牛大厦总经理韩健刚接触时，已开始地下开工。韩总要我帮助筹划广告，我直接说：写字楼是低谷时期这样的楼不好卖。几天后，韩总又拿来了一套平面图。这次是改成了住宅。但平面的写字楼改住宅，有着很大的局限性。主卧、次卧有窗外，除了几个边套，一般的单元房客厅都没有窗。客厅没有窗的房子，客户会喜爱吗？我们应该在室外作怎么样的补偿，才有可能让客户来买我们的房子呢？我没有把握。谁也没有把握。这样的筹划，我也没方法做。韩总要我想想看怎么办？二、提出设想我拿回了大厦的的所有资料。几天后，我找到了大厦的建筑总设计师周科，提出了我的一些设想，想知道建筑上的可行性。得到周科的指点后使我的信心大增。于是我写了一个长达五十页的建议书。我们在建议书中提出“单身公寓〞的概念。我们建议将“双牛大厦〞尽可能的分隔，分隔成一个个二、三十平方的小单元。每个小单元一个卫生间，一间卧室、如同宾馆客房一样。卖给谁呢？我们在建议书中提出了这么几种可能的潜在客户：1、外地企业及驻杭人员；2、市郊购房家庭；3、单身贵族；4、购房投资者；5、小型公司、个人工作室；另外，我们还针对单身公寓可能存在的一些缺乏，提出一些弥补之法：1、空中向阳院，使单身公寓内的住客有一个会客、交友的好去处。2、自助式洗衣中心，弥补单身公寓内住客的无处洗衣之苦。3、各类会所及健身中心，帮助住客将更多的事引到家外做，弥补单身公寓单调的功能。同时，我们提出，在杭州住宅面积越来越大，住房档次越来越高的情况下，因此小面积的高尚住宅形成一个空白而这一个空白，我们信任是有需求的。建议书提出后，韩总十分支持，马上汇报了兰溪的董事长。三、合作方案董事长觉得很有吸引力，但是很犹豫。韩总说还是见一面你当面和他讲吧。见面后，我发现其实董事长并不需要我去说服，他只是想看看我们给他的印象，看看我对这个方案的勇气。他大概听我讲了一下设想。提了一个问题，他说：我也认为不错，但是近二亿的投资，你说改就改，你有什么能...