鲁能星城一期总体营销方案第一局部工程概况与产品定位一、工程分析 （一）工程概况1、区位本工程位于重庆北部城区龙头寺南部片区，属 CBD 辐射边缘，距离规划中的火车站约 2000 米，用地面积约 200 亩，北临规划中的新溉路，东临已建成的五童路，西部为鲁能工程用地〔目前为已拆迁的荒地〕，南部为天然形成的溉澜溪水系。工程距市级商业中心〔解放碑〕约 4 公里〔5 分钟车程〕；距江北区中心约6 公里〔8 分钟车程〕；距江北机场 20 公里〔20 分钟车程〕。目前工程唯一通路为五童路，无任何公交路线通过。2、主要物业类型因为本工程目标客户群较复杂，所以本工程物业类型较为广泛。依据地形和景观资源，规划设计从南向北依次布置集合住宅、11+1 板式小高层、18+1 类板式小高层、30+1 点式高层。3、经济技术指标总建筑面积：240172.57 M2住宅：191771.47 M2会所：5440 M2商业：6431.42 M2幼儿园：2459.89 M2地下车库：32266.66 M2设备用房：1788.38 M2架空层：2474.86 M2建筑密度：18.76%绿地率：37.78%户数：1667 户停车位：1008 个其中地下停车：925 个地面停车：83 个〔二〕工程 SWOT 分析核心结论S：独有水景资源；环境景观设计；较大的升值潜力；大社区概念；地价优势；离解放碑 5 分钟车程；区位优势；龙头寺、江北城、溉澜溪片区的首家高尚住宅社区。W：陌生区域；生活配套不完善；交通不便利；无房地产品牌支撑；O：3 公里内无同品质竞争楼盘；和渝中区楼盘相比性价比高；2024 年客运站投入使用；溉澜溪片区拆迁；CBD 正式启动；五黄路片区居住环境的认同T：市场开发量急剧增大，区域威胁加剧；结论：虽然 2024 年房地产市场竞争剧烈，但由于鲁能工程在重庆北部城区东翼是首家进行开发的房地产商，市场先机被本工程抢占，且产品优势明显、特点鲜亮，极有可能成为北部城区东部房地产的领跑者。（三）社区形象定位结论：CBD 首席生活区（四）目标客户群定位结论核心客户：事业成就型家庭〔占 70%〕——政府、企业中高层管理人员、小私营企业主、其他行业中高层管理人员——家庭年收入 10-20 万元，置业能力 25-35 万元——注重居住环境、物业管理、生活气氛，品牌意识强——主力需求 100-130M2的三房和 140 M2以上的四房重要客户：收入成长型家庭〔占 20%〕——政府低层公务员、企业白领——家庭年收入 6-10 万元，置业能力 12-22 万元。——对价格敏感，追求居住环境——主力需求两房，...
