万豪商业城营销策划方案目 录 第一部分 物业定位第一章 市场调查分析 一 深圳市总体商业市场背景 二 南山商业市场综述 三 同类主题市场调研 八卦岭片区典型可比商场调研 田贝片区典型可比商场调研 笋岗片区典型可比商场调研 本区域典型可比商场调研四 总结分析 第二章 物业进展建议一 商场平面布局规划设计 铺位分割 过道设计 商场人流图绘制二 商场卖场设计三 商场经营品种分区设计四 商场各层租金估算及租金价格表制定 五 商场商业经营管理建议六 建筑外立面之装饰、色彩修改建议七 商场休闲广场规划设计建议 第二部分 招租推广策略一 主体推广方案及广告推广要点二 阶段推广计划时间表三 组合媒体发布计划四 销售卖场策划五 造势手法策划 第一部分 物业定位第一章 市场调查分析一、 深圳市总体商业市场背景 1、商场分割小铺位销售已风光不再 曾经轰动一时的“西部电子"，开业后远未达到人们预期，“东方巴黎”至今仍无法开业，这使得将统一产权的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大，让投资客重新建立起信心的难度增强。事实上，即使后来彩福大厦的裙楼商场因新一佳著名商家的进驻，和进展商不惜血本 10 年 8％的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分的形式。 因为,这种形式存在许多的问题尚未解决: ＊ 产权与经营权不统一的矛盾始终未能解决。怎样使小业主的利益得到保障？一旦大商家退出商场,谁来负责重新招租，各小业主之间的利益谁来平衡？ ＊ 铺位划分过细、过小不利经营者使用。进展商为了尽快销售铺位，常常将铺位划分过细、过小,以减少铺位总值，降低置业门槛，扩大购买层面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商铺，这种矛盾只好通过重新划分整合铺位来解决,从而导致销售铺位与经营铺位完全不同的局面，一旦经营客退出重新招租时,必将引发各种矛盾。 ＊ 经营管理水平是影响商场存活的关键因素。商场内各铺位利益相关，彼此一荣俱荣、一损俱损，这需要商场经营管理部门统一的管理协调商场才能做旺。但往往进展商将商铺分割售出后，就不再理会经营的问题,这是导致目前众多商场失败的直接原因. ＊ 进展商能否“放水养鱼”是招商工作的关键。一个新的商场开业需要培育市场的时间,进展商需要给经营客适当的优惠来增强其对商场的信心,从而吸引进场，这就需要进展商在一段时间内承受短期利益的损失，如减免租金、管理费等,这些措施对进...
