專家認為世界上沒有只漲不落的房地產價格 關 鍵 詞︰專家 認為 世界 房地產 價格 信息整理︰慧典市場讨论報告網 http：//www.hdcmr。com/ 信息來源︰經濟參考報 發表時間︰2024 年 02 月 14 日 自 1990 年我國土地使用制度市場化以來,特別是近幾年,我國房地產價格持續攀升特別是以上海為中心的長江中下游地區房地產價格上漲幅度為甚.房地產價格的大幅度上漲已經引起了各方關注，並引發了是否產生房地產價格泡沫的大討論.國家還針對可能出現的房地產泡沫，從 2024 年年初開始，出台了一系列調控措施，以求穩定房地產價格。如何看待中國房地產價格變動及合理控制房地產價格的過度波動,從而使宏觀經濟保持穩定是一個需要研討的課題. 從理論角度看,房地產價格的核心是土地價格。最古老且在生產理論中仍然使用的理論是，土地作為一種生產要素，其使用價格（地租)決定于其邊際產出率，該理論認為土地服務本身不是最終的消費需求,而是向某些經濟活動投入的要素。另一種理論認為,土地是有著時間價值的一種特定生產要素，與投入生產的資本和勞動力不同，在每一個地區土地是基本不變的供給要素，為了反映土地在其長期使用期間的價值，應該將其未來提供的產出包含在內（即貼現現值）而不單是當期邊際產出。上述兩種地價理論基本上排除了地價大幅波動的可能性,因為作為一種生產要素,其價格由其產出現值決定,在一般情況下土地邊際產出較穩定，故地價不應暴漲暴落，當然房地產價格也應基本穩定。 但在現實世界中這一結果並不完全正確，許多發達國家和地區,如美國、日本、香港等,房地產價格在某一經濟發展階段經歷過大幅波動的歷史︰美國經濟學家的分析表明，在美國經濟高速增長的 19 世紀，曾出現過土地價格的大幅波動，1870—1911 年,土地價格上漲幅度達 70%以上，房產價格也上升 80%以。更為我們熟知的日本，在 20 世紀 80 年代中後期到 90 年代初土地價格暴漲暴落,地價總值與名義 GDP 的比重在 1969—1985 年大致處于 200%—300％的區間，1986 年以後開始急劇上升，1987—1990 年間突破 400%，甚至高達 550％,東京的商業用地價格上漲了 3。4 倍,住宅地價上漲了 2.5 倍；大阪商業用地上漲了 3。9 倍，住宅地價上漲了 3 倍;東京銀座 4 丁目的地價暴漲到每坪(3。3 平方米）12000 萬日元;日本的土地總值達到美國的 2 倍,東京千代田區的土地總值與加拿大相等.1991 年之後地價總額佔名義 GDP ...
