经典房地产全程策划理论体系房地产全程策划理论体系0。 项目概况1. 项目市场策划1。1 项目周边环境分析⑴ 项目土地性质调查★ 地理位置★ 地质地貌状况★ 土地面积及其红线图★ 七通一平现状⑵ 项目用地周边环境调查★ 地块周边的建筑物★ 绿化景观★ 自然景观★ 历史人文景观★ 环境污染状况⑶ 地块交通条件调查★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划★ 项目对外水、陆、空交通状况★ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状⑷ 周边市政配套设施调查★ 购物场所★ 文化教育★ 医疗卫生★ 金融服务★ 娱乐、餐饮、运动★ 生活服务★ 游乐休憩设施★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素★ 历史人文区位影响1。2 区域市场现状及其趋势推断⑴ 宏观经济运作状况：① 国内生产总值★ 第一产业数量★ 第二产业数量★ 第三产业数量★ 房地产所占比例及数量② 中国房地产开发业景气指数③ 国家宏观金融政策★ 货币政策★ 利率★ 房地产按揭政策④ 固定资产投资总额★ 全国及项目所在地★ 其中房地产开发比重⑤ 社会消费品零售总额⑥ 商品零售价格指数★ 居民消费价格指数★ 商品住宅价格指数⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用⑵ 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规★ 项目所在地的居民住宅形态及比重★ 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规★ 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规★ 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划⑶ 项目所在地房地产市场总体供求现状⑷ 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异⑸ 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现⑹ 商品住宅客户构成及购买实态分析★ 各种档次商品住宅客户分析★ 商品住宅客户购买行为分析1.3 土地ＳＷＯＴ分析⑴ 项目地块的优势⑵ 项目地块的劣势⑶ 项目地块的机会点⑷ 项目地块的威胁及困难点1。4 项目价值分析⑴ 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念① 商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3)分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值5）根据价值要素对比值推断本项目可实现的均价② 类比可实现价值决定因素1）类比土地价值：地段资源差异★ 市政交通及直入交通的便利性的差异★ 项目周边环境的差异，包括—-...
