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东莞房地产 08 年分析及 09 年展望报告 目录 一、宏观层面 1。1 经济环境 1。2 政策转变 1.3 规划建设 二、土地市场 2.1 土地供应用途状况 2.2 整体供需走势 2。3 商住用地供需情况 三、房产市场 3。1 新施工商品房分析东莞房地产 08 年分析及 09 年展望报告 3。2 商品房供应分析 3。3 商品房成交分析 3。4 成交价格分析 3。5 营销手法变化 3。6 楼市总结 四、后市展望 一、宏观层面 1。1 经济环境 发端于大洋彼岸的金融危机，依旧没有停下向全球蔓延的脚步。虚拟经济惹的祸，也在一步步地侵袭实体经济。作为全球知名的制造业基地，东莞首当其冲。 2024 年,处于东莞房地产 08 年分析及 09 年展望报告“风暴眼”中的世界工厂，经济遭遇前所未有的严峻考验。 实体经济的不景气,大量中小企业的倒闭，注定了租赁人口的减少、租赁价格的下滑，带来的是房地产投资市场的萎缩。 1。1.1 宏观经济指数 从国家统计局的宏观经济预警指数数据统计走势可以发现,08 年下半年开始，经济下滑趋势明显，特别是美国经济危机的爆发，国家的宏观经济指数跌破理想水平,从经济过热拐向与经济萎缩。 1.1.2 存款准备金调整 国家对银行存款准备金在 9 月 25 日回调，表明面对全球经济放缓，国家出口受阻后，国家的货币政策面出现转变,逐步释放资金流通以刺激投资,拉动内需。银行存款准备金率逐渐下调，展望 09 年经济继续放缓，存款准备金继续下调的可能性高。 1。1.3 消费指数 08 年初，国内物价水平持续在高位运行，居民购买力相对下降，国家为防止经济过热，实行一系列从紧的货币政策和稳健的财政政策,控制物价的上涨，CPI 逐步得到控制并有所回落；9 月国际经济危机的爆发,拖累国家经济放缓，因此，国家调控政策从防过热到东莞房地产 08 年分析及 09 年展望报告增加投资，鼓舞消费，刺激内需的宽松政策和积极的财政政策转变。CPI 回落明显。 1。1。4 负利率 抛开利息税不计,从 2024 年 2 月至 2024 年 11 月,中国一年期定期存款利率已经低于通货膨胀长达 22 个月之久。居民储蓄长期处于负利率水平。在 08 年末,国家控制物价措施加上外围经济的影响，通货膨胀率大幅下降,负利率结束。 面对未来经济状况的不明朗，加上投资层面的受阻，保障体制的落后，中国传统的消费观念影响，居民出现存款回流现象,截止 08 年末,东莞存款余额达到 4421 亿元，同比上升 17.8％. 09 年如...