房地产估价师《理论与措施》知识讲解：权益原因权益原因 拥有一宗房地产，实际上就拥有了肯定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地运用，而要受到诸多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术（包括建筑施工技术、建筑材料性能）及拥有者的经济实力，尚有除此之外的限制（如下均是指此类限制）。由于房地产是构成环境的重要原因，其运用不是孤立的，存在“外部性”，会影响四周和社会公众的利益。 一宗房地产运用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进展房地产估价，应充足调查理解房地产运用所受的多种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出对的的价值。对房地产运用的限制可归纳为如下 3 个方面：①房地产权利的设置和行使的限制；②房地产使用管制；③房地产相邻关系的限制。 （一）权利状况 土地和建筑物的权利状况怎样，例如拥有的是所有权，还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利与否完整、清晰等，价值会有很大的差异。拿地役权来说，对于供役地而言（在地役权关系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地；为他人土地的便利而供使用的土地为供役地），是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人便利时，土地所有权人或土地使用权人有也许要患病某些损失，在这种状况下，地役权的存在会减少供役地的价值。 以共有的房地产为例，假如共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难形成共识，局部共有人假如不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额，这时的成交价格多会低于正常价格。 此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。例如，地下矿藏、埋藏物等与否自动地归属于土地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。在中国内地，虽然境内外的企业、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以通过政府出让方式获得土地使用权，进展土地开发、运用、经营，但获得的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施。例如，《民法通则》第七十九条规定：“所有人不明的埋藏物、隐蔽物，归国家所有。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》另一方面条规定：“国家根据所有权与使用权分别的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”在中国台湾地区，地下矿藏与土地也是分开的，其“土地法”第十五条规定：“附着于土地之矿，不因土地所...
