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2025年房地产估价师理论与方法知识讲解权益因素

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房地产估价师《理论与措施》知识讲解:权益原因权益原因 拥有一宗房地产,实际上就拥有了肯定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地运用,而要受到诸多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力,尚有除此之外的限制(如下均是指此类限制)。由于房地产是构成环境的重要原因,其运用不是孤立的,存在“外部性”,会影响四周和社会公众的利益。 一宗房地产运用所受限制的种类和程度,对其价值有着重大影响。进展房地产估价,应充足调查理解房地产运用所受的多种限制及其内容和程度,只有这样才能评估出对的的价值。对房地产运用的限制可归纳为如下 3 个方面:①房地产权利的设置和行使的限制;②房地产使用管制;③房地产相邻关系的限制。 (一)权利状况 土地和建筑物的权利状况怎样,例如拥有的是所有权,还是使用权、地役权、抵押权、租赁权,以及这些权利与否完整、清晰等,价值会有很大的差异。拿地役权来说,对于供役地而言(在地役权关系中,有需役地和供役地之分。其中,因使用他人土地而获便利的土地为需役地;为他人土地的便利而供使用的土地为供役地),是他人在该土地上享有的一种有限的使用权,字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人便利时,土地所有权人或土地使用权人有也许要患病某些损失,在这种状况下,地役权的存在会减少供役地的价值。 以共有的房地产为例,假如共有人较多,对于房地产的维护、修缮、处分等很难形成共识,局部共有人假如不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额,这时的成交价格多会低于正常价格。 此外,权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。例如,地下矿藏、埋藏物等与否自动地归属于土地拥有者,世界上各个国家和地区的规定不一。在中国内地,虽然境内外的企业、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可以通过政府出让方式获得土地使用权,进展土地开发、运用、经营,但获得的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施。例如,《民法通则》第七十九条规定:“所有人不明的埋藏物、隐蔽物,归国家所有。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》另一方面条规定:“国家根据所有权与使用权分别的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”在中国台湾地区,地下矿藏与土地也是分开的,其“土地法”第十五条规定:“附着于土地之矿,不因土地所...

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