房地产企业财务报表解析 房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大,因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。 房地产企业财务报表的局限表现在: 1.大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企业偿债能力的推断。 2。开发成本准确计量和分摊难度比较大,影响报表分析者对企业真实资产总量的推断。 3.期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的推断. 按现行房地产开发企业会计制度规定,企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损,特别是对于连续开发和滚动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力，这样势必影响企业经营情况的客观反映。 一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析 1、货币资金科目分析.如期末余额较大，则要与企业所得税申报的估计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以估计毛利率小于当期申报的估计利润的现象,要对企业的预收帐款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科目记帐,少申报估计利润,同时要求提供银行对帐单，查阅是否 存在货币资金已支出未入帐的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入帐的情况。应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款明细帐相核对，是否存在资金转出不入帐，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达帐项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记帐帐面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在帐外经营的情况. 2、应收帐款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收帐款科目 一 般 余 额 比 较 小 ， 应 当 对 房 地 产 企 业 的 应 收 帐款 进 行 明 细 分析，如期末应收帐款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收帐款科目，而不放在预收帐款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否躲避预交企业所得税。 3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应仔细分析明细。如发现期末余额较...
