房地产估价师《案例分析》课程讲义（4） 【解】 该宗房地产相对于空地的减价额计算如下： 该宗房地产相对于空地的减价额＝（300-50）×2500=625000（元） 与上述相反的情形，是建筑物的设计、施工和设备都尤其先进、良好，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建筑的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充足发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格或重置价格，即功能过剩引起了功能折旧。 例如：某建筑物的建筑面积 500O㎡， 坐落的土地面积为㎡，土地价格 1500 元/㎡，用本钱法测算出的该建筑物的重建价格为 1600 元/㎡， 市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/㎡.试计算该建筑物的现值。 【解】该建筑物的现值计算如下： 该建筑物的现价＝（1800×5000－1500×）/5000＝1200（元/㎡） 由上述计算成果可见，该建筑物的实际价值为 1200 元/㎡， 比其重建价格 1600 元/㎡ 低 400 元/㎡ . 适合原理是以估价对象与其外部环境与否协调，来判定估价对象与否为使用。它可以帮忙我们确定估价对象的用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专卖店并不愿定能获得高收益，从而在这样的地区开设品牌服装专卖店就不是使用。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同步其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为使用。 使用原则规定评估价值应是在合法使用方式下，在多种也许的使用方式中，可以使估价对象的价值抵达化的使用方式的估价成果。例如某宗土地，都市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，假如为商业用途可以使该宗土地的价值抵达化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据使用原则对估价前提做如下之一的推断和选择，并应在估价汇报中予以阐明： 保持现实状况前提。认为对既有房地产保持现实状况、持续使用最为有利时，应以保持现实状况、持续使用为前提进展估价。对既有房地产应保持现实状况的条件是： 既有房地产价值 > （ 新居地产价值－将既有房地产转变为新居地产所必要的费用 ） 以建筑物为例，对既有建筑物应予以保留的条件是： 既有房地产价值 > （ 新居地产价值－撤除既有建筑物所必要的费用－建筑新建筑物所必要的费用 ）
