物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述一、物业管理的概念（定位）（掌握）《物业管理条例》第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务协议约定，对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护有关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主对于房屋等建筑物有三种方式管理：1、业主自己进行管理；2、业主将不一样的服务内容委托给不一样的专业企业；3、业主选聘物业管理企业进行管理。物业管理的内容是重要有两方面：1、对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理；2、维护有关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防备、装饰装修等服务。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的尤其委托，为其提供物业服务协议约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。《条例》调整的范围：1、调整住宅物业的物业管理活动；2、调整非住宅物业的物业管理活动。《条例》的合用范围，既包括都市，也涵盖乡村 物业管理的市场化特征包括三点：1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2．多元化的物业权属状况规定物业管理形式与之相适应3．物业管理活动应当遵照市场原则将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其重要目的在于如下两点：1、强调业主在市场活动中的自主权；2、强调物业管理活动必须纳入市场秩序。《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务协议，作为物业管理活动的前提条件。物业管理的特征（熟悉）社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。市场化是物业管理最重要的特点。 社会化： 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权互相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。物业管理来源于 19 世纪 60 年代的英国。随即英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。20 世纪初，美国也成立了第一种行业协会——芝加哥建筑管理人协会。我国改革开放前的城镇住房制度重要展现三个特征：1、是住房投资由国家和国有企业统包；2、是住房分派采用实物分派；3、是住房消费采用福利低租金和国家包修包养制度。1979 年，国家就开始逐渐推行城镇住房制度改革。1994 年，全面开展公有住房向居民和职工发售工作。1998 年，取消住房实物分派，开始实行住房分派货...
