我国房地产公司财务分析-万科集团为例

一、杜邦分析体系对万科集团的财务分析笔者结合万科集团在 2014 年-2017 年披露的财务数据，统计出该集团公司在这四年时间里的各项财务指标，然后对其进行层层分解分析。以下是万科集团在 2014-2017 年各项财务指标表：表 1 万科集团各项财务指标表年份净资产收益率销售净利率总资产周转率权益乘数201417.86%10.76%0.34.39201518.09%9.27%0.354.48201618.53%8.74%0.335.1420179.53%9.47%0.136.07（一） 净资产收益率总体趋势分析非财务因素和财务因素都会对企业的经营状况造成影响，对于公司的经营状况杜邦分析的评价分析更加的全面，权益报酬率是杜邦分析中最为核心的指标，其所具有的综合性较强。在对万科集团的财务状况进行分析的时候可以分解该集团企业的净资产收益率。20142015201620170.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%净资产收益率净资产收益率图 1 2014 年-2017 年万科集团净资产收益率变动趋势图从上图能够非常清晰的看出，万科集团在 2014 年-2017 年这四年时间里前三年的净资产收益率保持稳定小幅增长状态，但是在 2016 年却出现了大幅下降趋势。万科集团的净资产收益率出现这样明显的下降除了受到行业整体发展影响之外，还与万科自身发展战略和上升的处于结算中的装修房比例有关。在 2014 年-2016 年万科集团通过对向城市配套服务商转型，经营业务结构发生了不小的变化。但是在该公司的净资产收益率中其物业服务营业收入在 2017 年还同比增长了百分之七十，而房地产营业收入同比下降了将近百分之十，房地产营业收入作为万科集团主要营业收入构成部分，其大幅度下降将直接造成万科集团的净资产收益率降低，从侧面也反映出该公司在 2017 年的房产销售上存在着一些问题。（二） 销售净利率总体趋势分析企业销售收入与企业净利润的比例就是销售净利润，其主要是将企业获得净利润的能力进行体现，即企业营业净利润率的提升直接影响了企业的盈利能力。将企业销售净利率提高的方法主要有可以从将各项成本开支降低和营业收入扩大这两方面入手。企业销售收入的净利润是通过销售净利润来反映，企业收入收益程度是所主要反映的内容。通过分析万科集团的销售净利率，能够对中信证券的成本费用和盈利能力有更加清晰的认识。20142015201620170.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%销售净利率销售净利率图 2 2014 年-2017 年万科集团销售净利率变化趋势图表 2 成本费用比较表年度营业收...