小区物业管理存在的问题及其解决路径-—-——以福州市为例 近年来,随着房屋市场化步伐不断加快,城市住宅小区物业管理的市场化步伐也在加快。虽然在市场化过程中,国家也在不断通过立法、行政规制的方式加强对物业管理市场的依法管理,但由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及物业管理税费制度不尽合理,从而滋生出小区物业管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定,必须引起各级政府的充分重视。 下面，本文从当前物业管理所存在的问题出发,分析问题的成因，并提出相应的解决路径和方法. 一、当前物业管理所存在的问题及成因 (一)业委会被控制，成为少数业主牟利的工具。虽然目前法律或地方性法规已明确了业主委员会成立法定要件、程序,但是由于小区业主的民主意识不强、参加度不高,往往给了某些别有用心业主提供了谋取私利的土壤和条件。例如，有些小区的业委会利用物业签约的决定权，不仅要求物业在小区的收入中拿出部分给业委会成员发工资，而且为了便于业委会寻租，还实行了物业单位一年一签的方式；有些小区的业委会利用对物业签约权的控制，在小区的地下室、车位、公共通道等公共空间中私自分割出作为个人或少部分人使用的空间，甚至有的还把这些空间出租进行牟利；还有些业主为了达到控制业委会和物业的目的，利用小区业主民主意识不强、参加度不高的漏洞，弄虚作假，以骗取法定足够的票数来更换或控制物业单位,达致其私人目的[②]。 （二)物业企业运作不法律规范，损害业主的合法权益.由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会，但存在业委会形成虚设，无法有效监督物业公司,甚至有的还与物业公司形成利益共同体。这些都直接导致物业管理公司在对小区实施物业管理过程中不够法律规范、透明。象有的小区物业存在随意公摊公共水电费用，不当挪用小区停车收费、商家进场费、广告费等属于小区全体业主所有的收入，违法侵占公共空间用于牟利等等现象，严重侵害小区业主的合法权益。而且在某些社区，由于业委会没有成立或者物业与小区的业委会结成利益同盟,使得业主根本无法通过民主方式来选任管理不法律规范、服务不到位的小区物业管理单位，这就使得物业与业主间纠纷不断,小区陷入“不交物业费，服务水平下降，越不交物业费"的恶性循环［③]. （三）开发企业遗留建筑质量问题，增加物业的负担。目前小区的商品房建筑质量问题主要有两个方面,一是业主所购买的房屋的质量...
