第五节 房地产强制拍卖估价房地产强制拍卖估价:是为相关部门确定拍卖保留价提供服务，这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特别的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。 知识点一：房地产拍卖的相关法律规定● 房地产抵押 ,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。●设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后 ， 抵押权人方可优先受偿.●房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。●债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有 , 不足部分由债务人清偿。 ●依照相关法律规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。●拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。●委托人，买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价 5 ％的佣金 。收取佣金的比例根据同拍卖成交价成反比的原则确定.//拍卖未成交的 , 拍卖人可以向委托人收取约定的费用;未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。知识点二：房地产强制拍卖估价 5？1 特点处分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产估价的一般固有特点外，还有许多新的特点. 1．强制处分处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，处分行为也一定要在规定的时间内完成，假如拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务. 2．快速变现由于拍卖交易方式的特点，买受人（购得拍卖标的的竞买人）在较短...
