谨呈：联想控股北京融科智地房地产开发有限责任公司融科智地武汉项目商业专题市场策划报告武汉德思勤房地产顾问有限公司2004 年 5 月 1 日目 录第一部分 项目分析篇一、项目概况二、地块商业条件分析三、项目商业 SWOT 分析及进展战略第二部分 市场定位篇一、定位背景综述二、目标客户定位三、业态定位四、商业规模区间界定五、经营主题定位六、商业功能定位七、经营档次定位八、市场形象定位第三部分 商业规划篇一、本项目商业规划的原则二、商业主题概念规划三、项目商业功能布局四、商铺面积划分及设计要求五、人流动线规划六、车流、货流动线规划七、商业建筑风格建议八、商业景观规划九、商业配套功能建议十、服务与管理功能建议第四部分 营销策略篇一、整体策略二、销售策略三、招商策略四、集客技术——商业氛围营造策略五、项目商业与住宅互动策略六、价格策略与价格预估融科智地武汉项目商业专题市场策划报告第一部分 项目分析篇一、项目概况本项目位于汉口江岸区，东至三阳路，西至球场横后街，南至京汉大道，北至解放大道，为汉口商业繁华地段。规划用地总面积 128500 平方米（其中商业住宅净用地面积 101300 平方米、中学净用地面积 11650 平方米、代征道路 13550 平方米），项目总建筑面积不超过 451800 平方米，建筑高度不超过90 米，绿化率不小于 30%，建筑密度不超过 30%，容积率不超过 4.0。2003 年 12 月 29 日,融科智地以 5.6 亿从武汉土地交易中心拍得此地,楼面地价 1239 元/平方米。二、地块商业条件分析首先需要解决的问题是本项目地块到底能不能作商业的问题，而地块能否做商业取决于市场和项目自身条件两个方面，对于市场方面，前述《融科智地项目商业专题市场讨论报告》给出明确结论——可以作适量商业。下面通过对地块自身条件的商业适应性作一些分析，包括地块周围环境、可达性、能见度、人流量等几个方面。（一）、地块周围环境地块周边配套其全，包括中小学校、幼儿园、医院、银行、邮电通讯、科研院所、政府机构、购物中心、超市、餐饮、休闲娱乐场所等，地块属于城市中心成熟生活地段。具体配套环境，详见本项目住宅部分市场调查原始资料及策划报告，在此不再赘述，这里重点对本项目商业经营环境作分析，包括中观和微观环境两个方面。1、中观环境项目位于武汉市汉口中心城区，紧邻城市内环线解放大道，西南距汉口商业中心区 1500 米，东南距金融贸易中心 600 米。从下图可...
