6.0酒店式公寓分析报告

6.1 北京市场总体分析6.1.1市场供应6.1.1.1 市场供应现状依据我公司统计资料与数据，到 2024 年第一季度末，北京共有高级公寓项目 100 余个，总供应量为 2500 万平方米左右，其中酒店式服务公寓则有近 40 个，共提供近 3 万个住宅单位。其中朝阳和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的 80％。总建筑面积超过 200 万平方米。其中销售反租类酒店公寓建成并基本投入使用的项 50 余个，潜在上市项目 30 余个；总建筑面积：250 万平方米以上。市场供应主要集中在几个热点区域：中关村、CBD 和亚奥地区。其他区域由于开发时间不长或地域范围受限，供应量较少。北京南部和西部地区由于产业结构、住宅档次较为落后，公寓的供应量一直很少。另外，受热点区域影响，公寓在热点区域的辐射区也出现明显增量，如双井、丽都和朝阳路沿线，都是新出现的公寓区。图 6.1：北京市各区域高级公寓供应量统计资料来源：天福地产经纪6.1.1.2 存量状况对于公寓来说，空置率的出现始于 2000 年底，也就是公寓供应量大幅度上涨的阶段。从目前的统计看，公寓的空置率变化主要分三个阶段：一是从 2001 年至 2024 年中旬，这一阶段的空置率在 23%左右；二是 2024 年中旬至2024 年中旬，这一阶段的空置率上升在 25%左右；三是2024 年中旬至今，这一阶段的空置率再一次下降，又回到 23%左右。应该说，空置率并没有像租金那样变化明显，空置率的上升跟市场新增供应和旧项目档次下降有很大关系，而租金在短时间内又不太可能下降太大，因此会有 2024 年到 2024 年空置率的上升。图 6.2：北京市高级公寓空置率统计资料来源：天福地产经纪47.7 57 57.66 6482.0183.5596.296.697.398.8128.3155.73164.6177.53214.89281.31050100150200250300万柳中关村西区朝阳路东长安街紫竹商圈朝阳公园燕莎东直门广安门丽都崇文门西直门双井朝外亚奥CBD万平方米6.1.1.3 区域分析CBD 地区 作为北京写字楼、外资投资的最早发源地，朝阳区 CBD 及周边地区集中了北京最多的世界 500 强企业、知名中外企业，80％的来京外资银行。目前已经入住的外资银行、国际保险机构、证券公司及办事机构达 150 多家，并集中了 200 家中外律师会计师投资资讯等中介服务机构。本地区现有 16 个公寓项目，其中 5 个为酒店式服务公寓，总建筑面积 20.7 万平方米。需求方面，该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能...