上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成
现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积 21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为 70 年，用途为住宅，规划容积率为 2
5，出让金为 3675万元
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为 200 万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的 3980元/M2至最高的 9980 元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围
具体调查结果见下表： 价格范围 楼盘家数 建筑形式 3980—4980元/M22高层4980—5980元/M25高层、小高层5980—6980元/M212小高层、中高层6980—9980元/M21小高层从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在
