凤凰城项目营销策划书一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍
一期 5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍
现在，一期多层尚有 37 套现房、准现房，销售额 850 万元
其中 159
7M2的三室两厅有 23 套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7 套；这两种房型的销售金额占一期余额的 90
二期小户型总销售金额估计 2800 万元，临街商铺 1700 万元，合计 4500 万元
预售许可证估计 2024 年 5 月底办下
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额 16%，二期临街商铺占 32%
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一
附件 1：凤凰城项目基本数据表二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿线、航海东路与 107 国道沿线
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区
凤凰城位于这一区位之内
与英协、建业几乎是一路之隔
但凤凰城在操盘过程中，没有处理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍
