总结我的地产投资理念——拨开繁芜看本质，易懂，看完你才知道房子神马都是浮云，不用迷茫那些所谓“砖家”的叫嚣了！！！1、这篇文是我近年来从事土地拓展工作，一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话由于我长期在珠三角混，所有本文中所总结出来的城市特征，基本上都是珠三角那种典型的多中心城镇型进展特征。希望不会对居住在摊大饼的城市的同学，产生误导。 本人从事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地价测算工作。这份工作说起来可以很简单，对比一下周边楼盘的售价，扣除掉开发建设成本和估计利润，剩下的就是地价（地价=估计售价-开发成本-估计利润）然而，由于土地市场竞争的血腥和惨烈，单纯的以目前周边楼盘的售价做简单对比，来确定估计售价，一定没法竞得土地。我们必须要相对准确的推断出，2 到 3 年后的楼价涨幅，并以此来计算估计售价。对未来的涨幅推断得越准确，理据越充分，在土地市场上的竞价能力就越强。因此，这就逼迫着地产投资人，去寻找隐藏在房价上升背后的，客观规律。 我必须要说的是，任何地产投资人做出的预测，都会在极快的时间内得到市场检验。从猎取土地，到开售，（中间需要设计、报建、施工至预售进度）业内品牌地产商的平均所需时间，大致是 20 个月的时间，也就是 1 年零 8 个月。投资人做出的估计售价建议，在这个时间就要得到检验。假如检验结果正确，那么这个投资人将得到重视；而假如检验结果错误，他必定会失业，而且也极可能会面临不得不改行的厄运，因为他的责任无可推脱，他造成的损失无可弥补，业内也将很快知道他的糗事，并会在这个小圈子里反复传播而且，地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块，他们都需要做出估计售价的推断。就我而言，我所在的城市，一年推出市场的地块超过 50 宗，平均每个星期，就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要推断这些地块是否具有投资价值，价值有多大。假如投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观规律毫无认知那么他犯下重大的推断错误，就只是一个时间问题了。不是今日，就是明天，他必定会因为过高或过低的估计售价，从而导致拿下烂地，或者错过好地。 纯粹基于生计所迫，我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据，探寻城市房地产的根本规律。 2、 对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。我对上述需求的理解是：任何一种需求，都...
