房地产开发企业收入确认的条件与相关法规与案例

房地产开发企业收入确认的条件与相关法规与案例----------------------- -----------------------日期：房地产开发企业收入确认的条件与相关案例(国家会计学院)说明：这次属于实务研讨班，参会大约 160 人。由财政部会计司选中的八家事务所作主题发言，我所是其中一家。经主题发言后是会计司王处长点评，大家讨论。最终我所、天建、上会的主题发言，又入围作为参选案例，由与会者在讨论有关容。财政部将制定有关房地产开发企业收入确认的规定或指南。 我作为参会者，将主流观点，和一些较为典型案例整理发给大家，仅供参考。现阶段，我们应根据现行会计规定执行，并遵守房地产开发的业务相关规定。相关规定详见后附明细。一、房地产开发企业主要业务类型1、自行开发业务：从事房地产的开发与销售。2、受托代建业务：根据建造合同，受托代建或开发房屋资产并销售。 3、合作开发业务：与其他开发商、其他无房地产开发经营权的单位和土地方合作开发项目二、现行房地产开发企业会计核算的依据1、企业会计准则 （1）《收入准则》－股份公司施行遵守四个条件A.《指南》特别销售商品业务—房地产销售在确认收入时，还应考虑价款收回的可能性，估量价款不能收回的，不确认收入；已经收回部分价款的，只将收回的部分确认为收入。B.《指南》分期收款销售在分期收款销售方式下，企业通常应根据合同约定的收款日期分期确认销售收入.(2)《建造合同准则》指南－股份公司施行 “建造合同的特征主要表现在：A. 先有买主（即客户），后有标底（即资产）；建造资产的造价在签订合同时已经确定；B. 资产的建设期长，一般都要跨越一个会计年度，有的长达数年；C.所建造的资产体积大，造价高；D. 建造合同一般为不可取消的合同 ” 前提：该项建造合同的结果能够可靠地估量 采纳完工百分比法确认合同2、企业会计制度第 85 条的四个条件第 97 条：房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，根据销售商品收入的确认原则执行；假如符合建造合同的条件，…根据完工百分比法确认房地产开发业务的收入。“主营业务收入”科目核算规定，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和酬劳也已转移，企业应确认销售收入。3、房地产开发企业会计制度A. 转让、销售土地和商品房，在已经移交，并将发票结算帐单提交买主时确认;B. 代建的房屋和工程，在竣工验收，办妥财产交接手续，并已将工程价款结算帐单提交委托单位时确认;C. 实行...