房地产项目开发流程(拟定)目 录前言一、项目开发前期二、项目报批报建三、综合管弦部分四、项目产品定位五、设计文件审核六、设计变更部分七、招投标与合同管理八、工程预、结算与进度款管理九、工程施工管理十、工程签证管理十一、营销工作管理十二、入伙前 言首先感谢大家,对于流程编制的贡献与付出!经过一个月的时间,将大家的智慧汇总成册,在此与大家分享。本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述,由于复杂和系统性所限,本案仅侧重对整体流程的演示,其中的操作细节需作专题展开。需要说明的是:房地产开发的地域性特征,导致各地市场差异明显,在此主要进行梳理公司本身的流程并为下一步优化做好基础。另外,鉴于房地产项目的耦合性特点:一件事情需要几个部门共同配合完成,每个阶段都有部门作为牵头部门,相互输出又相互输入。故流程的复杂性较大,有些部分不能完全兼顾,因此要求我们完整理解整个流程。每个流程分为流程示意图、流程说明、支持性文件(表单表格)三部分,用来诠释整个流程的目的及使用方法,以便我们更深刻的理解流程本身。作为内部沟通和分享的机会,我们期待大家批判及建议性反馈,进一步完善、充实其中的内容,共同进步与提高!再次感谢为流程编制努力并做出贡献的同事们,谢谢!此致敬礼 流程优化小组 敬上 2007 年 9 月 1 日一、 项目开发前期工作(一)土地猎取1、取得方式1) 行政划拨2) 协议出让3) 招标拍卖(挂牌、投标两类)4) 转让2、细节阐述1)前期资料准备a)招标文件、公告(政府对地块现状、用途、规划的说明);b)现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四周环境、区域竞争楼盘资料;c)前期讨论报告包括:市场相关数据、动态和进展趋势预测,项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况,潜在目标客户调查分析;d)参拍进展商的意向分析:资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等;e)竞拍提交资料包括:法人营业执照(有限公司法人企业需另加附股东会或董事会决议);法人代表身份证件或法人代表授权委托书;1)前期可行性分析(机会可行性分析)一般采纳假设开发法(又叫剩余法)确定竞拍的最高限价,依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件,进展商对市场收益进行预测,剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价:地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润(二)立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报,规划...