房地产项目开发流程（拟定）目 录前言一、项目开发前期二、项目报批报建三、综合管弦部分四、项目产品定位五、设计文件审核六、设计变更部分七、招投标与合同管理八、工程预、结算与进度款管理九、工程施工管理十、工程签证管理十一、营销工作管理十二、入伙前 言首先感谢大家，对于流程编制的贡献与付出！经过一个月的时间，将大家的智慧汇总成册，在此与大家分享。本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此主要进行梳理公司本身的流程并为下一步优化做好基础。另外，鉴于房地产项目的耦合性特点：一件事情需要几个部门共同配合完成，每个阶段都有部门作为牵头部门，相互输出又相互输入。故流程的复杂性较大，有些部分不能完全兼顾，因此要求我们完整理解整个流程。每个流程分为流程示意图、流程说明、支持性文件（表单表格）三部分，用来诠释整个流程的目的及使用方法，以便我们更深刻的理解流程本身。作为内部沟通和分享的机会，我们期待大家批判及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！再次感谢为流程编制努力并做出贡献的同事们，谢谢！此致敬礼 流程优化小组 敬上 2007 年 9 月 1 日一、 项目开发前期工作（一）土地猎取1、取得方式1) 行政划拨2) 协议出让3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）4) 转让2、细节阐述1)前期资料准备a)招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；b)现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四周环境、区域竞争楼盘资料；c)前期讨论报告包括：市场相关数据、动态和进展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；d)参拍进展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；e)竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业需另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书；1)前期可行性分析（机会可行性分析）一般采纳假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，进展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价：地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润（二）立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划...
