房地产项目成本控制要点说明

房地产项目成本控制要点很多房地产企业开始认识到以往成本控制只注重施工阶段和竣工决算阶段成本管理的片面性，开始认识到全员全过程管理的科学性。笔者结合工作实践，参照一般房地产开发流程的五个阶段，分别将总结的各阶段成本控制要点与房地产相关从业者分享，希望将甲乙双方从变更争夺战和结算拉锯战中解放出来。希望相关从业者，能在分享中得到启发，共同构建和谐的甲乙双方关系，让双方的合作实现共赢。项目决策阶段成本控制要点（一）要建立可行的项目决策制度为了避开个人决策的片面性，集中整个集体的智慧，必须建立可行的项目决策制度，实现流程标准化，更要让该参加的人都参加进来。（二）要重视项目决策前的项目策划定位决策前的项目策划定位是一项专业性很强的工作，既是对《初步可行性讨论报告》的修正，也是指导项目实施的纲领性文件。在项目策划中，通过地块讨论找到项目最大价值点；通过市场调研验证或修正最大价值点并确定项目定位；通过设计策划把规划设计、户型设计、风格品质设计、1景观与绿化设计、物业设计与项目定位相结合，突出项目最大价值点，满足项目客户群需求；通过成本策划，找到合理的筹融资渠道，制定工程造价控制策略、财务成本策略、纳税策略等，把企业资源合理分配，降低成本；通过项目招标策划，选择最合适的合作方，选择适合项目的设备，把设计策划所落到实处；通过施工策划，合理划分项目周期和施工段，进一步落实项目实施计划，完成项目目标分解；通过销售策划，把项目最大价值点向客户群推广，把企业文化向社会推广。随着社会的进展，房地产行业的分工越来越细。没有能力自己组织调研做策划的房地产企业，可以聘请专业的房地产策划公司做专业的事。（三）要重视成本估算房地产项目开发成本具体的划分，每个企业略有差别。第一，土地费用是影响项目成本的关键费用。土地费用不仅包括土地招拍挂价值，还要考虑土地增值税、土地使用税等附加税费；若毛地出让，还要考虑项目所在地的动迁征收补偿政策，并与项目开发周期统筹考虑拆迁成本；同时，要重视地上、地下建筑物、构筑物的价值评估，并预留拆迁专项风险金。2第二，前期费用。主要包括城市基础设施配套费，政府行政事业性收费、政府性基金，上述费用一般按项目所在地政府文件预估就可以；更要重视的是供热、消防、人防、供电、供水、排水、燃气等垄断性行业的额外配套费用；还要预留竣工验收期间临时水电转正式供水、供电的差额费用，预估额度要结合项...