某某花园整合营销方案目录市场分析 5 市 场 背 景 分 析 52024 年 市 场 概 况 82024 年 市 场 进 展 趋 势 预 测 12房 地 产 市 场 板 块 构 成 14竞 争 对 手 分 析 18立 案 环 境 分 析 26项 目 地 理 分 析 26周 边 环 境 分 析 26区域背景和进展趋势 27 项 目 规 划 设 计 分 析 27项 目 户 型 设 计 和 面 积 配 比 分 析 28景 观 环 境 分 析 29配 套 环 境 分 析 30价 格 定 位 分 析 30S W O T 分 析 32优 势 和 机 会 点 32劣 势 和 威 胁 点 33市场定位 34目 标 客 户 定 位 34产 品 定 位 35价 格 定 位 36名 称 定 位 39概 念 定 位 40项 目 形 象 定 位 42营 销 推 广 策 略 44媒 体 策 略 44营 销 周 期 45阶 段 性 推 广 策 略 46入 市 态 势 和 开 盘 策 略 50项 目 销 售 计 划 50销 售 网 络 和 销 售 培 训 52案 前 筹 备 工 作 59某某花园整合营销方案一、 市场分析1.1 房地产进展背景分析某市房地产市场的进展，已经经历了三个时期，现在正进行第四个进展阶段。萌芽期：97 年以前，称得上是某市地产市场进展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。过热期：98 年至 2001 年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产进展的一系列政策的出台，包括取消福利分房、降息 ，延长贷款年限等，某市房地产业获得蓬勃进展，某市房地产市场出现过热现象。从 98、99 年的供给严重不足，转变为 2000 年，尤其是 2001 年市场的严重过剩。房地产过热期最明显的特征是： 1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。2、众多进展商一哄而上，产品品质普遍不高。3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。4、企业的品牌意识较差。以上几点是对某市地产开发过热期的总结性描述，下面我们详细分析一下某市房地产市场过热期情况。据统计，某市 2001 年房产空置达 113.5 万 m2，占全市房地产开发量的一半，比 2000 年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到 67%，约为 76 万 m2，根据 2001 年某市高层消费总量约 50 万 m2 计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最...
