深圳外销项目经典策划报告 目 录 一、经济分析 二、项目工程进度模拟 三、项目销售进度模拟 四、营销计划排期表 五、广告宣传计划工作排期表 六、销售文件工作排期表 七、其它销售准备工作排期表 八、售楼处装修排期表 九、样板房装修排期表十、楼盘及围墙装饰排期表一、经济分析 （一）本部分是以房地产市场分析与最新的建筑价格信息两大主要因素为基础，在分析过程中设定了如下的基本数据：1、地价标准以皇岗口岸平均地价 1500 元/m2计算。2、建造成本参照我市公布的建筑价格信息第四期提供的参考指标，再按惯例予以大幅度下调的原则去选定。根据营销策划的意见——产品带装修，因此加了装修成本一项。工程造价部分，每项总金额均是按计入容积率的建筑面积计算，而最终算出单位成本为地上建筑面积的指标，每一项单位成本已含地下室及一、二层架空层及第三层管道层工程所分摊的费用。3、根据工程进度、销售进度、各项费用估算及资金回笼计划的安排，为保证工程进度和销售计划的顺利进行，计划投入资金的数量按总投资的 45%设定。当达到该投资比例时，设定楼盘已全面开展发售工作，并能以售楼收入作为支付各项投资——含工程进度款的后续资金，这样，银行按揭的各项工作必须提前进行安排，以保证资金滚动投入的时间得以衔接。（二）根据项目的所在位置、条件和皇岗口岸片区的进展规划，结合市场调研的综合分析，住宅平均按 8000 元/m2的外销价格定位。根据设定的条件和价格定位，对本项目的经济技术指标进行了综合分析（附表三），其效果是不错的，理论投资回报率达52.9%，实际投资回报率（税后利润÷实际投入资金）更高达84.4%，保本销售价格 4932.5 元/m2，保本销售比例为 58.0%。（三）资金回笼计划（按销售率 90%计）时 间估计销售率计划回笼资金（万元）实收资金（万元）余留资金（万元）2000.12.18至2001.1.155%14532.6459.81072.82001.2.14至2001.6.3060%18391.215601.83862.22001.7.1至2001.9.1515%4597.86850.81609.22001.9.16至2001.10.3010%3065.22528.82145.6总计90%27586.825441.22145.6说明：（1）第一阶段为内部认购期，由于此阶段为淡季，且主要任务是预热市场并为下一阶段的强销做准备和加温，同时对计划的销售方案进行试探性检验，以做调整和改进，故对广告宣传不做计划。因此，此阶段的销售量暂定为 5%，同时这一阶段的实收回笼资金在拿到预售许可证之前只收订金，全阶段的实收资金暂按 30%的首期款计...
