XX 泰达建设集团滨海分公司金融街三期·爱丽榭国际公寓营销推广策略总纲XX 百思勤策略·XX 项目组二 00 五年五月五日前 言庸人花毕生精力矫正自己的缺点，而智者却懂得将自己的长处发挥至登峰造极。爱丽榭是 XX 首屈一指的高科技生态住宅，但本身却存在内景观资源薄弱、配套简单的缺陷。策划不是考虑矫正缺陷，而是考虑怎样把长处发挥至登峰造极。“天生丽质不自弃”，策划是一个发现美、挖掘美、传播美的过程。俩人在森林散步，突遇一老虎。一人赶快弯腰系鞋带，另一人说：“系什么鞋带，你能跑得过老虎吗？”那人说：“我不用跑过老虎，我只要跑过你就行了。”策划不能制造人赛老虎的奇迹，但策划可以训练系鞋带的意识，将颓势扔给竞争者。爱丽榭的成功，需要所有人员“系鞋带”的训练与实践。毛泽东在《湖南农民运动考察报告》中提出“搅浑水”作为弱势力量寻求生存的战略。国共之战，毛不断搅浑水，敲打蒋鞭长莫与的痛处，“欲取之，先予之”，待得羽翼丰满，便“百万雄师过大江”。爱丽榭在面临新城国际、伴景湾两大竞争对手的夹攻之下，如何搅浑水，如何欲取之，先予之，这是要考虑的战略。第一部分 市场分析一、市场竞争者情况（一）XX 市场高端产品概况爱丽榭初步定位是均价 6000 元以上，产品形象为高档。根据 XX 市 05 年春季房交会的高端项目情况来看，均价在 6000 元以上的楼盘有 22 个，其中别墅项目有 5 个。从项目地区来看，9 个在南开区，5 个在河西区， 2个在和平区，2 个在开发区，1 个在河东区，西青区、东丽区、津南区各一个，且均为别墅；05 年 XX 市场单价最高为均价 13000 元，项目为中新集团开发的老城厢 11 号公馆，项目位于南开区老城厢，项目形态为花园洋房，体量为 50000 平米；其次为泰达集团开发的格调故里和创辉地产开发的玛歌庄园，项目形态均为别墅，均价均为 12000 元，前者位于南开区南开中学西侧， 后者位于西青区。除以上三个项目外，XX 其他住宅项目均价最高为 7000 元。从项目诉求点来看，多数高尚住宅的主要诉求点为地段，其次为内景观和规划，如老城厢 11 号公馆、格调故里、依云小镇、津河 1 号等；值得注意的是泰达格调故里项目，其在建材上的突出卖点：中央空调、中央吸尘以与中空玻璃、LOW-E 玻璃等；万科的假日风景项目，除了以万科的品牌优势作为诉求点外，主要的卖点就是室内自然新风系统、遮阳系统、太阳能热水器、人工湿地水循环净化系统、雨水...
