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翰林新府策划报告1

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翰林新府策划报告目 录一、宗地周边环境概述二、企划缘起三、莘南地产品牌建设思考四、目标客户成分及购买动机五、消费者心理权重比预测及分析六、案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、企划思路卖点收集及提炼十、交大整合营销策略十一、 导示策略十二、 售楼处策略十三、 样板房选择思路及策略十四、 媒体的选择组合及投放时间附各类表单一、宗地周边环境概述 (一)、位置:闵行区所在沧源小区三街坊西块 东临黄浦江 西临闵行工业区 南临西渡 北临莘庄 (二).面积: 小区整体建筑规划面积 140000平方米。 第一期建筑面积 40406 平方米。(三).地形、地貌宗地 东西向的距离为 191M(水平标准) 南北向的距离为 156M(水平标准) 为一较规则的长方形地块,综合容积率控制 在 1.35 以下(四).交通状况 现有公交线路条: 徐闵线,闵莘线,闵吴线,淞闵线及各线小巴士,还有莘闵轻轨。 (五).周边主要建筑及景观 宗地南面 是陈旧杂乱的平房,未来是我们社区的二三 期规划。 宗地北面 是上海交通大学学校园区。 宗地西面 是我们的竞争个案,北欧丽景,金榜世家。 宗地东面 是一块空地,是其他进展商小区规划。 总结:宗地的南面及东面为陈旧杂乱的建筑和空地,其 景观状况会对以后本案楼盘的销售产生不利影响。针对此方面应在策划当中加以淡化,并应着重强化未来进展前景。(六)、SWOT 分析 项目分析(宗地)1、优势:(1) 沧源的进展商集中开发情况已成规模。形成了很好的区域氛围,生成了一定的区域市场认知度,对购买力有很大的拉动力。(2) 地处闵行沧源小区中心位置。东川路是交通主干 道;沧源路是公建及商配的聚集地;两条路的交叉处就是本宗地所在地。因此绝对中心位置。(3) 地块北边紧靠上海交大;闵行中学,交大附中,交大附小是文化的聚集地,文化气息非常浓郁。而我们的目标客户群的购房心理对文化的需求很高。因为文化区的社区氛围好,对居住及孩子的教育意义重大。因此这方面可作为我们将来主力卖点之一。(4)离闵行工业区 1.5 公里,坐车只有三站路距离。该工业区的开发已形成规模,该区内企业中层的月收入可达到 1500 元以上,具有一定的购买能力。因此可更大的拓展客户市场。(5) 东川路主干道边,有公交及规划轻轨可直达莘庄,交通便捷。莘庄是商业的聚集地更能方便购房者逛街购物。2、 劣势:(1)靠近西渡,离市中心繁华商业区距离较远,乘车时间长。在市...

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