翰林新府策划报告1

翰林新府策划报告目 录一、宗地周边环境概述二、企划缘起三、莘南地产品牌建设思考四、目标客户成分及购买动机五、消费者心理权重比预测及分析六、案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、企划思路卖点收集及提炼十、交大整合营销策略十一、 导示策略十二、 售楼处策略十三、 样板房选择思路及策略十四、 媒体的选择组合及投放时间附各类表单一、宗地周边环境概述 （一）、位置：闵行区所在沧源小区三街坊西块 东临黄浦江 西临闵行工业区 南临西渡 北临莘庄 （二）.面积： 小区整体建筑规划面积 140000平方米。 第一期建筑面积 40406 平方米。（三）.地形、地貌宗地 东西向的距离为 191M（水平标准） 南北向的距离为 156M（水平标准） 为一较规则的长方形地块，综合容积率控制 在 1.35 以下（四）.交通状况 现有公交线路条： 徐闵线，闵莘线，闵吴线，淞闵线及各线小巴士，还有莘闵轻轨。 （五）.周边主要建筑及景观 宗地南面 是陈旧杂乱的平房，未来是我们社区的二三 期规划。 宗地北面 是上海交通大学学校园区。 宗地西面 是我们的竞争个案，北欧丽景，金榜世家。 宗地东面 是一块空地，是其他进展商小区规划。 总结：宗地的南面及东面为陈旧杂乱的建筑和空地，其 景观状况会对以后本案楼盘的销售产生不利影响。针对此方面应在策划当中加以淡化，并应着重强化未来进展前景。（六）、SWOT 分析 项目分析（宗地）1、优势：（1） 沧源的进展商集中开发情况已成规模。形成了很好的区域氛围，生成了一定的区域市场认知度，对购买力有很大的拉动力。（2） 地处闵行沧源小区中心位置。东川路是交通主干 道；沧源路是公建及商配的聚集地；两条路的交叉处就是本宗地所在地。因此绝对中心位置。（3） 地块北边紧靠上海交大；闵行中学，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化气息非常浓郁。而我们的目标客户群的购房心理对文化的需求很高。因为文化区的社区氛围好，对居住及孩子的教育意义重大。因此这方面可作为我们将来主力卖点之一。（4）离闵行工业区 1.5 公里，坐车只有三站路距离。该工业区的开发已形成规模，该区内企业中层的月收入可达到 1500 元以上，具有一定的购买能力。因此可更大的拓展客户市场。（5） 东川路主干道边，有公交及规划轻轨可直达莘庄，交通便捷。莘庄是商业的聚集地更能方便购房者逛街购物。2、 劣势：（1）靠近西渡，离市中心繁华商业区距离较远，乘车时间长。在市...