◆高级购物中心经营管理注意事项 一、投资回收期长、对自有资金回报率是个考验 高级购物中心，作为企业持有物业是长线投资，资金的长期沉淀需要较长的时期，未来收益主要来自两点：一是今后长期稳定的现金流，二是资产的变现。当然，假如能进行公允价值记帐，长期沉淀资本也可以在企业账面价值进行体现。 二、选址与市场定位 购物中心选址非常重要，首先是交通与区域环境，商业地产对地段的要求更强于住宅和酒店，在交通便利、人流密集、资讯发达的成熟商业区为首选，在城市规划新区选址面临未来城市规划实现可能性的风险很大。 目标消费群体影响购物中心的市场定位与开发档次。高级购物中心的消费者的消费行为完全不同于大卖场，沃尔玛、家乐福主要是针对大众客户，高级购物中心客户是高端消费者，两者消费群体的差异不仅表现在客流量，更体现在产品类别、服务方式、装修水平、购物体验上，同时在业态引进中也有区别，如餐饮、娱乐、休闲产品。 通过招租经营是购物中心运营的主要方式，因此在规模上要适度控制，尤其是层高与层数。一般来说，规模越大的购物中心越难管理，国内盈利性较好的购物中心规模一般在5—8 万平米，首层租金最贵，在北京可以达到 1000 元/平米/月，出租率也比较高。 三、主力店决定成败 主力店不仅能为购物中心带来人气，更重要的是一些其他高端品牌会跟随主力店同时进入。当初金融街购物中心与亚洲首席时装名店 LaneCrawford(连卡佛)签约后，世界顶级品牌 LouisVuitton、Dior、Gucci、Ferragamo 也纷纷进驻。 主力店进驻后，接下来就是购物中心次主力店、特色店与互补产品店。 四、购物中心规划设计 首先是交通体系规划，包括平面交通、竖向交通、人车分流、出人口设计、停车设计、卸货区安排。 第二是层高与荷载设计，不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。假如只是单纯的珠宝首饰、高档服装、名酒超市每平米负载 1200KG 足够。假如配备餐饮，在设计时还要提前考虑排油、排烟、新风、供水、排水。 五、成本控制 国内做高端购物中心的开发上，在材料选择、档次规划上不遗余力，结果是成本普遍偏高，由于是经营型物业，在以后的租金策略制定与投资回收期上会遇到麻烦，因此成本控制非常重要，结合金融街购物中心的建造经验，在一些装修材料选择上，国内品牌就可以满足要求，石材、地板、玻璃、电梯涂料建议国产高级品牌。 在成本控制方面，建议依托集团优势实行集中采购，可以和写字楼、酒店...
