城市观点运营机构大朗项目策略沟通 城市观点运营机构第一部分写字楼不可行性分析第二部分大朗房地产分析第三部分酒店式公寓的可行性分析第四部分本案营销思路城市观点运营机构第一部分写字楼不可行性分析城市观点运营机构清末，英国人向中国贩钢琴。结果只能倒掉海中。钢琴理论：城市观点运营机构1 、价格比失衡：一二线城市（深圳、广州）住宅与写字楼价格比在 1:1.5 之间。东莞写字楼与住宅价格倒挂，基本维持在 1:1 。一度出现写字楼卖不过住宅（ 2007-2008 ）。开发商说不可行。城市观点运营机构2 、年均销售面积有限：每年 10 多万消费量大多产生在市区。与商品房每年 300-400 万的销售面积相比，相差甚远。截止 2009 年 11 月 1 日，全东莞主要可售写字楼库存有 22 万平方米，按最新 09年需求量消化，需要两年的时间消化周期；其主要库存供应与成交结构相对应，高度集中在市区，镇区只有两个项目。开发商说不可行。城市观点运营机构3 、低租金：东莞写字楼租金长期处于 20-40 元 / 平方米之间，租金低。难以实现投资回报。投资客说不可行。城市观点运营机构4 、空置率高：需求不足，在市区的写字楼平均空置率长期保持在40%—60% 之间。投资客说不可行。城市观点运营机构5 、价格增长速度慢：从 04 年的 4000 元 / 平方米到 07 、 08 年的 6000-7000 元 / 平方米。楼盘名称第一国际三期中盛商务大厦卡布斯国际广场盈峰中心嘉俊中心汇成大厦丰硕广场希尔顿广场东莞财富广场中发大厦长安商业广场价格805951917665732268467163573959467861563710056投资客说不可行。城市观点运营机构6 、金融危机影响：导致企业倒闭，产能收缩。第二产业殃及第三产业。厂房大量空置，需求萎缩，写字楼再受冲击。时机说不可行。城市观点运营机构原因 1 ：东莞不需要写字楼！城市产业结构导致人口结构的不对称。哑铃式人口结构直接导致写字楼的需求。缺乏白领。东莞社会经济双转型任重道远。制造业本质是不需要大学生。那么真正需要大学生的是什么呢？那就是产业链里面六大软环节需要大学生包括产品设计、仓储运输、原料采购、订单处理、批发经营、以及终端零售。 郎咸平：从产业链分工看大学生就业困难东莞悖论，制造业不需要大学生。东莞说不可行。城市观点运营机构原因 2 ：镇区经济面临受产业转型和金融危机的双重大考。大朗毛纺处于产业链的最低端，全体走势不乐观。人口数量0500001000001500002000002500...
