南京元坤投资顾问有限公司圣海 · 天鹅湖畔 执行提案项目鸟瞰图提 纲壹项目现状贰营销目标叁市场概况肆存在的问题伍解决措施陆任务分解 2013.11—2014.8住宅部分销售 300 套房源，销售额 3 亿元营销目标市场概况根据对盱眙楼市做的初步调研，概况如下：1 、据不完全统计，盱眙市场目前约有 50 多个在售楼盘，市场供应量在 440 万平米；2 、近几年盱眙平均每年销售住宅 4000 余套，销售量约 50 万平米，照此理论推算，市场保有供应量全部去化完约需 8—10 年时间；3 、 2012 年盱眙土地市场供应约 8300 亩，这些土地将在 1—2 年时间内开发进入商品房交易市场；4 、盱眙市场整体房价在 3600—5000 元 / 平米，其中 4300—4500 元 / 平米价位比较集中；5 、市场上畅销户型为 100—120 平米， 80 平米以下和 150 平米以上户型去化慢。市场概况典型楼盘调研：总结：1 、盱眙房地产市场整体供大于求，未来两年竞争将更加激烈；2 、盱眙东扩北进的城市规划使得新城区（城东）楼市发展迅速，并成为老百姓认可的价值高地，对其他区域的认可度一般；3 、当地民众对房地产的认知尚在满足基础居住功能阶段，对前沿产品、高端形象没有足够的认知；4 、盱眙自然景观充裕，多数项目均有较好的自然景观资源，该资源也不成为当地人购房的主要参考因素。市场概况通过对本项目的初步了解，总结现状如下：1 、项目位于不属于城市重点发展区域的南部；2 、本案是一个旅游综合型地产项目，但旅游资源暂未展现出来；3 、实景示范区仅限于样板房；4 、 900 多套住宅， 9 月 29 日开盘推出 4 栋，售出仅 40 套左右，销售进度缓慢，压力较大；5 、据现场销售人员介绍，所有房源均可预定，缺乏推售秩序和策略。项目现状存在的问题通过对本项目的初步分析，项目存在如下问题：1 、高科技产品定位，对当地来讲属于超前产品，购房者不买账；2 、户型面积过大，偏离现在盱眙自住型市场需求；3 、产品卖点多、附加值高，但均为纸上谈兵，没有真实呈现；5 、如此大体量住宅物业，光在盱眙本地去化很有难度；6 、光有高端口碑，没有与目标客群的直接互动，很难形成圈层效应。思考：1 、在当前市场整体疲软的环境下，营销工作如何突破创新？2 、来访、来电、销售情况不甚理想，如何提高？3 、如何开展深入的拓客工作，而不是流于形式？4 、如何加强案场管理的深度和力度，提高团队的狼性和韧劲？解决措施解...
