2012-8-23金域中央价格策略报告谨呈：东莞市金众房地产有限公司2版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 此报告内容请贵公司法律顾问严格审核，以规避法律纠纷，及降低政策风险。3项目整体概况一期二期三期基本指标：占地：约 18 万平米建面：约 34 万平米容积率： 1.65一期：占地： 87337 平米建面： 82963 平米容积率： 0.95总户数： 459绿地率： 42.2 ％4项目一期产品概况112345序号产品套数1国际公寓562宽景美墅1803叠院美墅574水岸美墅225优品美筑144合计：4595项目概况地段：位于南城中心区边缘，未来发展前景较好，但目前生活配套不足，生活氛围不浓外部环境：规划为城市花谷山体花园，自然环境较好，但政府规划存在一定风险；西面为工业区，带来一定的不利影响内部环境：水系、地中海风情园林，可参与性强，但缺乏宏大叙势的气势内部配套：会所、商业中心、两条商业街、幼儿园，内部配套较为完善产品：低容积率，低梯户比，高实用率； 90 ％以上南北通透；100 ％赠送面积；市场稀缺，豪宅配置。6定价的出发角度与整个项目的关系发展商的营销目标销售临近阶段的市场环境（整体市场的供求状况、租售水平） 周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况 楼盘自身客观条件：地理位置、质素、工程进度 营销战略、宣传推广强度及销售进度安排 客户取向：心理价格、首期、月供、总价、按揭成数、朝向、大小、用途、户型7解题思路营销执行安排价格表形成及验证目标的重新审视目标项目背景价格策略入市均价推导及形成 价格策略的导入 平面调差及竖向调差 价目表形成及验证市场分析客户分析 下阶段营销工作重点 开盘销售开花图策略执行8明确目标是定价的基础，我们与发展商的目标沟通：短期目标开盘必然成功，确立市场地位长期目标实现较高的市场价值，借助项目一期成功，建立项目和公司品牌美誉度，为后期开发、销售服务什么样的开盘才能成功建立影响力？如何通过价格确保开盘必然成功？如何实现较高的市场价值？一期开盘对后期销售将带来怎样的影响？91. 项目背景分析1.1 市场分析1.1 市场分析1.2 客户分析1.2 客户分析101.1 宏观调控对下半年大户型价格制约影响有限自今年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 ...
