成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路谨呈中海兴业（成都）有限公司项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）提交初步结论2004/06/282004/08/10第二阶段启动区第三阶段营销战略工作最终成果区域（成都、周边区域及高新西区）宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研政府官员、专业人士访谈普通高端消费者访谈项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目整体定位规划设计建议项目整体开发思路提交初步结论根据客户建议深化研究，完善报告至今工作第一阶段终稿2项目背景资料3项目区位项目所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。市中心西延线，往城灌高速高新西区三环羊犀立交约 3 公里4项目技术经济指标用地性质：综合用地占地面积： 1986 亩容积率： 0.95% （包括公建设施）5客户目标及限制条件约束条件五年内建设完毕（销售期另计）本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整住宅整体销售均价 6000 元 / 平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户的目标6第一部分：项目整体定位研究7项目的基本判断占地面积近 2000 亩，约 1.3 平方公里，涉及到住宅、商业、酒店、医院等多种物业类型，绝对不是一个普通的房地产项目基本判断：世联经验一、本项目开发是城镇的概念，必须用区域开发的思路解决问题二、本项目成功开发的关键在于“区域界定及区域价值体系”的建立8我们的研究思路：界定问题结构性分析实施分析 /找到解决方案汇报有没有 / 可不可能有问题（或机会）？有没有 / 可不可能有问题（或机会）？为什么存在？为什么存在？我们能做什么？我们应该做什么？我们能做什么？我们应该做什么？构建金字塔构建金字塔9界定问题的分析工具？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果解决方法10R1.1 、地块情境地块条件区位条件1986 亩大规模开发连接 5000 亩森林公园羊西线交通便利成都市最优质的中学三环以外，距三环 3 公里区域规划为产业区距机场 30 分钟处于城市经济和产业经济两大经济增长极之间，区域是城市的一体地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园11R1.2 、现有市场情境政府定义周边市场开发企业竞...
