福田香蜜湖写字楼项目定位报告谨呈：地产开发有限公司2005-10-31前言本报告是受朗日投资公司委托，从市场的角度对项目进行定位分析报告内容包括，市场分析、发展战略、客户定位、价格定位、产品定位、形象定位项目现处于初级规划阶段，本报告主要从市场的角度阐述项目定位观点，为项目提供规划设计的市场数据和资料2分析思维导图项目界定项目定位项目预算市场竞争分析SWOT 分析选择战略指标及限制条件地块解析问题界定宏观市场分析写字楼竞争分析商业竞争分析市场竞争战略的确定战略选择战略描述客户定位产品定位价格定位形象定位3项目界定指标及限制条件地块解析问题界定4项目指标及限制条件项目指标项目地块性质为行政办公用地占地面积 8800 平米容积率 4.8项目限制条件项目要求物业类型为写字楼与底层商业的结合类型项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租项目要求建面中 1.4 的容积率要交给深规院作为行政办公使用，剩余 3.4 容积率用于出售，并且规划局办公楼与商业写字楼出入口相对独立5农科豪宅片区景田中高档住宅区香蜜湖高尚居住、旅游度假区车公庙办公区中心区莲花山深圳高尔夫项目地块解析 ——区域位置独一无二，资源一流，地块稀缺 区位：项目紧邻香蜜湖，位于红荔西路与香梅路交差叉两个商业中心之间，距离在1.5 公里内。 交通：周边路网完善，道路宽敞。目前红荔路车流量并不算太大，但红荔路接通侨城东路后车流量将会有所增加 资源：一线湖景，二线山景，旅游、度假资源丰富； 人文：固定的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围6居住用地政府用地旅游用地市政配套 占地： 8800m2 建面： 42240m2, 其中12320m2 交深规院作办公楼 物业类型：以底层商业和写字楼结合的模式 容积率： 4.8 建筑高度：≤ 100m 覆盖率：≤ 50% 项目周边以居住用地和旅游用地为主，且居住小区已经非常成熟项目地块解析 ——项目指标限定小，项目规划灵活性强 由于项目规划设计尚未出台，因此项目部分指标是根据图则确定，调整灵活性强本项目7香蜜湖规划大厦香蜜二村原汽车大世界本项目红荔西路深南大道香梅路香蜜湖度假村水榭花都缇香名苑香蜜湖一号香蜜湖度假村规划大厦香蜜二村香梅路红荔西...
