我国房地产投资信托基金发展模式研究

我国房地产投资信托基金进展模式讨论 内容摘要:本文从房地产投资信托基金的概念以及房地产投资信托基金与房地产信托计划的区别入手,阐述了国外房地产投资信托基金的类型和特点;并从我国实际出发,提出了我国进展房地产投资信托基金的模式选择,以及推动我国房地产投资信托基金进展所应解决的重点问题。关键词:房地产投资信托基金 REITs 进展模式房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称 REITs),是指通过发行基金受益凭证募集资金,通过合同约定投资政策,由专业投资机构投资决策,基金资产由专业受托机构管理,主要投资于房地产资产,或从房地产的采购(procure)、进展(develope)、管理维护(manage and maintain)、销售(sale)过程中取得租金和销售收入,或为个人和机构提供房地产抵押贷款,取得利息收入,并将投资收益中的绝大部分以派息形式按比例分配给投资者的一种房地产类的集合投资计划产品。REITs 的特征20 世纪 60 年代,REITs 产生于美国,20 世纪80 年代后得到迅猛进展。至 2025 年底,美国已经有近 200 只上市的房地产投资信托基金,市值总额超过 2390 亿美元,约占美国证券市场市值的 4%。根据标准普尔公司的统计,从世界范围看,美国房地产投资信托基金占有全球同类产品的 90 % 。近年来欧洲、亚洲、美洲等 18 个国家和地区都制定了专门的立法,加入到进展 REITs 行列中。我国房地产业已成为与银行业高度依存的行业,大约 70%的房地产开发资金来自于银行贷款的支持。近几年,特别是中国人民银行在 2025 年 6 月 13 日出台的房产信贷政策(银发 [2025] 121 号)后,对房地产开发商从开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等 7 个方面提高了信贷门槛,也从而推动了我国房地产信托计划产品的进展。据资料统计,2025 年我国各家信托投资公司共发行推出各类房地产信托计划产品 89 个,共计金额亿元 。我国信托计划与房地产投资信托基金有着某些联系,但它们之间有着本质的区别。REITs 和房地产集合信托投资计划都是主要投资于房地产,两者都是房地产金融产品,都属于信托行为。信托投资公司在产品中占有重要的法律主体地位,这是两个金融产品的相似之处,但是,两个产品之间却存在着本质的区别:首先,REITs 是以房地产为投资对象,有分红和相关税收规定的投资产品,属于股权类的投资产品,信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有 REITs 所投资的不动产;而目前国内大部分的房地产信托投...