房产证的性质与作用

房产证的性质与作用 【内容提要】在实务中，我们往往以为只要持有房产证就拥有房屋的所有权，房产证的交付意味着 房屋所有权的转移，房产证交给抵押权人占有就设定了抵押权。其实，这些都是误解。 请关注——【摘要题】法学与实践…… 随着我国社会经济的进展，房产证愈来愈成为人们广为熟悉并常常运用的权属证书。 但房产证在交易活动中的法律意义究竟如何，却是一个仍需细加明辨的问题。 房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的 简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。作为证书之一种， 房产证具有以下特点：(1)房产证只能由不动产登记机关发放，其他机关发放的房产证 不具有法律效力。我国实行不动产分别登记体制，不同种类的不动产分别由不同的行政 主管机关登记，房产证只能由房地产主管机关发放。(2)房产证是对特定房屋所有权归 属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一 权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋 (包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且 据此只能发放一个房产证。(3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有 ，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。(4)房产证是登记机关在对特 定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记 簿的内容相一致。 由于房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，因而房产证在交易活动中 得到广泛的运用。但在目前的实务中，对房产证的认识与其性质相悖之处仍嫌较多，归 纳起来主要有两类：其一，颠倒房产证和不动产登记簿的关系，以为房产证是证明房屋 所有权的惟一合法凭证，登记簿只是房产证的档案。例如，在实务中推断一个人是否拥 有特定房屋的所有权时，以为是否持有房产证就是根本依据。其二，混淆证书与证券的 性质，以为房产证具有证券的性质与作用，可以代表其上记载的房屋所有权。例如，在 房屋买卖中，以为房产证的交付具有房屋所有权移转的效力；或者在房屋抵押中，以为 房产证交给抵押权人占有具有设定抵押权的效力。 根据我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法 。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经 登记始发生物权...