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开发报建流程————至施工许可证房地产前期开发报建流程，主要指四证的申请，主要含土地证、用地规划许可证、立项、人防设计审图合格证、总图、公开招标、规划证及施工许可证。历时半年左右。具体流程如下：一、不动产登记证（国土局）1、土地成交确认书。拿地后，会很快取得土地成交确认书及公证书。2、新项目公司注册。建设单位到工商局办理新项目公司注册，一般提供董事会决议、章程、房屋租赁协议等材料，取得工商准予设立通知书后，可以刻公章，刻完公章后办理营业执照。外资公司需要办理中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书。3、变更受让方批复。新项目公司注册后，需要到国土局变更受让方，将拿地的公司变更为新项目公司。4、勘测定界。到国土局办理勘测定界手续，取得勘测定界图，流程基本为到国土局窗口申请，国土测绘看现场，打定界桩，最后取得勘测定界图。5、缴纳土地款、契税、印花税。6、不动产登记证。申请表、相关税费缴纳凭证、土地勘测定界成果、经备案的国有土地使用权转让合同、法人代表（负责人）及代理人身份证件复印件等材料。二、立项（发改委）目前立项环节进行了简化，环保、节能等环节已经后置，不再成为取得立项批文的条件。具体如下：1、在江苏省投资项目在线审批监管平台进行注册，生成项目编码。基本一两天完成。2、所需材料：申请表、土地款发票、项目编码登记表、授权委托书、变更受让方批复，土地证，营业执照等。3、环保、节能等流程虽然后置，仍需尽快找代理公司推进，总图审定前需要取得。三、规划许可证（规划局）该阶段为方案阶段，主要对项目内建筑物布局、外立面、户型等进行审查。以前是先批方案后批单体，但是现在政策为方案和单体一起批，即方案阶段的单体户型、面积等就需要与最后报规划证的户型、面积一致。具体如下：1、方案初审阶段1）、专家会设计方案三选一。专家选一个意见，并对选中的方案提出整改意见。2）地形图规划局测绘科申请勘测地形图、管线，该地形图只有半年有效期，过期重测。3）市政规划设计要点规划局市政科办理市政设计要点。4）方案初审根据专家意见修改方案后，报规划局进行初审。提供材料主要有地形图、方案文本2套，总图6套，数字报建、规划设计要点、市政设计要点、红线图等材料。该阶段规划局无时间限制。一般在一个月到两个月。方案一般做3轮修改。第一轮提交进去后，规划局提大方向上修改意见，例如偷面积、调高、外立面等。设计院根据意见进行修改。第二轮方案提交后，规划局提出小细节方面的修改意见，规划局根据意见进行修改。理想状态下，第三轮基本没有问题，期间如果建设单位和设计院有新的修改，此阶段时间无限拉长。5）日照放大样。方案基本没有问题后，报测绘日照放大样。材料主要有红线图、地形图、管线图、联系单（经办人、科长签字确认可以进行放大样）。主要对楼间距进行审查，该阶段历时一个月左右。6）方案公示。日照放大样成果合格后，设计院根据该结果调整总图后，报规划局建管科，经办人核对无误后，制作公示小样（A3彩页），经科长、局长签字后可以公示。公示前一天需要提前联系南京日报，预留版面。公示时间从登报之日算起15天。公示当天，打印8张A0总图，经规划局盖章后，请信访办人员到现场张贴公示。7）公示期间，开始征询教育局意见，设计院提供2套幼儿园方案文本，交教育局审核。食堂部分需要经教育局指定的设计单位深化设计，并报食药监审查。在取得食药监通知书后，教育局出具同意幼儿园规划设计的函，及盖章的设计方案。总图基本确定后，开始人防手续。首先，人防立项，该阶段主要是缴纳人防异地建设费，费用由弹性，可以谈。缴纳人防异地建设费后取得人防行政许可。然后，人防部分设计审查（第三方），需要人防办在审查申请表上盖章（盖章时需要提供总图批复意见），第三方审查结束后，带着审查合格书到人防办换领人防设计审查合格书。2、方案审定阶段1）公示期间，方案等待上局委会和区规委会，这个会每个月开一次，如果公示期间没有开，只能等开完会才能报方案审定。2）公示结束后，将公示照片提供信访办，36张照片，6个公示点分三天（公示开始、公示期间、公示结...