《香水城》策划报告香水城》策划报告 目 录 一、商业部分市场定位思路概述 2二、本项目商业属性具体分析 3（一）郊区城市化进程中大型商业设施特征分析 3（二）本地居民消费特征分析 18（三）物流设施对本项目商业的影响作用 20（四）会展业及相关配套设施需求对本项目商业的影响作用 24（五）综合楼潜在人群对本项目商业需求分析 26三、本项目商业设施定位 28（一）目标客户群体确定 28（二）商业主题思路研究 28（三）商业面积初步确定 49（四） 商业建筑风格的初步确定 50（五）地块周边用地性质分析 51综合楼分析研究与初步定位 53一、综合楼用地分析 53二、区域市场竞争关系分析 54三、产品定位 771、规模定位 772、本项目写字楼种类定位 773、写字楼产品形象建议 784、本项目写字楼用途构成定位 815、服务式公寓产品定位 826、主体建筑布局 847、媒介空间建议 858、设施设备建议 85一、商业部分市场定位思路概述对于本项目商业而言，我们认为由于其所处的地理位置以及内部其他相关设施的影响，所以本项目商业的属性具有多重性。换言之，本项目商业设施的市场定位受到自身与外界多种因素的作用。因此，在得出商业市场定位之前，我们必须对本项目商业所受到的影响因素进行深入的分析，研究其对商业定位所产生的具体影响以及各影响因素之间的轻重关系。由此才能最终确定本项目商业适合的市场定位。就此，我们认为本项目商业定位的总体研究思路为：根据上图所示，本项目商业设施具有五种不同的商业属性。我们认为，本项目最基础的商业属性就是其不可更改的宏观地理位置，即城市边缘的商业设施的商业属性。本项目处于 XX 市的东南四环。一方面本项目具有其他任何区域都很难比拟的车行交通便利；另一方面，本项目不具有如城市中心商业区的历史商业文脉。具体而言，城市中心的商业区在很大程度上不仅满足了人们对日常购物的需求，更重要的其长久的历史积淀使其也具有了很强的城市旅游性质。XX 的王府井、西单等商业区都是这种典型的城市中心。而对于本项目这种城市边缘商业而言，由于缺乏这种历史形成的商业文脉，可以说简单模仿城市中心这种具有城市观光购物性质的商业形式，是较为困难的。因此，对本项目而言，首先必须仔细研究本项目的城市边缘商业的属性，寻求出其自身所具有的商业魅力。在对本项目商业城市边缘商业属性进行深入研究的基础上，我们也需要认识到，除了城市边缘商业的属性以外，由于本项目为大型...
