第四章 项目定位分析一、影响项目定位的因素1、 土地价值分析项目地块规则利于充分利用易于规划与设计 2、 需求分析总需求较乐观高品质住宅需求大需求面积逐渐变小 3、 供给与竞争态势区域内供给量较大土地储备丰富，存在开发潜力入市时机较为关键二、项目市场定位描述1、 本项目主要经济指标 总建筑面积： 99215 平方米 总占地： 1.53 公顷 绿化率： 30% 容积率： 4.8 地上建筑面积： 73440 平方米 商场： 11750 平方米 写字楼： 21290 平方米 其余为公寓： 地下建筑面积： 25775 平方米 地下车位： 333 辆 地上车位： 63 辆 自行车： 466 辆2、整体功能布局建议项目规划为：一栋写字楼，一栋商业 ，两栋公寓。整个社区采用围合式建筑方案公寓采用板式高层围合社区中央空间 用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓 1 号楼；用地北侧设计为公寓 2 号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。 社区设计两个出入口，实现人车分流。 商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在 1 号楼和 2 号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为：劲松商圈地标性建筑。 （具体规划情况见附图）三、目标客户群体描述 1、写字楼目标客户群体 中小型外资企业 以 CBD 内大公司为服务对象的各类公司 留学归国人员创办企业 投资型买家2、公寓目标客户群体： 投资型买家 首次置业的白领阶层 单身贵族 知名企业高层管理人员的工作居所 外企置业 留学归国人员注：21 世纪不动产认为项目在推广入市过程中,应赋予产品一个包装概念，但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在项目具备一系列竞争点的基础上,通过富有创意概念进行推广包装，而不是在塑造产品之前，毫无理由，且无产品支撑的一种空谈。这一点如有机会，21 世纪不动产将会在今后一个阶段协同发展商及广告公司共同完成。第五章项目功能定位建议.一、整体规划建议 本项目作为地标性建筑，总体布局强调完整大气，体现完整社区的形象。 尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。 ...
