房产新政引起的房屋买卖纠纷应如何处理 傅忠彬 京衡律师集团事务所律师 21 年 4 月 17 日国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （以下 简称国十条） ，对房产买卖产生了一定的冲击。房屋买卖双方的纠纷出现一定程度的增长， 为了准确的适用法律， 保护房屋买卖双方的合法权益， 笔者就房产新政所引起的商品房买卖 纠纷和二手房买卖纠纷的处理，提出相应的法律适用意见，供买卖双方以及居间人参考。 、商品房认购协议的处理 一）商品房认购协议的性质 商品房认购协议在实践中的称谓包括商品房认购书、 定购书、 预购书、 购买房产的定金 协议收据等。内容一般包括 “（ 1）双方当事人的基本情况； （2）房屋的基本情况（含房屋 的位置、面积等）；（ 3）价款计算（总价、单价）；（ 4）签订商品房买卖合同的期限。 ”①目 的是作为将来买卖双方签订商品房买卖合同的担保， 原因是卖方虽办妥立项、 规划、 报建审 批手续，但因客观原因尚未取得《商品房预售许可证》 ，故只能签订认购协议。性质上假如 认购协议具备了 《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的， 即（ 1） 当事人名称或者姓名和住所； （2）商品房基本状况； （ 3）商品房的销售方式； （4）商品房价 款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （5）交付使用条件及日期； （6）装饰、设备 标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的 交付承诺和有关权益、 责任；（ 8）公共配套建筑的产权归属； （9）面积差异的处理方式； （1） 办理产权登记有关事宜； （11）解决争议的方法； （12）违约责任； （13）双方约定的其他事 项；并且卖方已经根据约定收受购房款的， 该认购协议应当认定为商品房买卖合同。 假如认 购协议不具备 《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的， 或者卖 方尚未根据约定收受购房款的， 不能认定为商品房买卖合同， 只能认定为商品房买卖的预约 合同。 而实践中的认购协议大多不具备 《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖 合同主要内容，如付款方式、交付条件、交付期限等，卖方也大多收取的是定金，而非购房 款，因此实践中的认购协议大多是商品房买卖的预约合同。 因为假如卖方具备了签订商品房 买卖合同的条件的话，即取得了《商品房预售许可证》 ...
