商品房认购协议与商品房预售合同的比较分析 ——魏大忠内容摘要:随着我国房地产业的急剧升温涉及到房屋买卖纠纷的案件也逐年递增而在此类案件中商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。笔者在此试着从合同的性质、生效要件、定金的性质、订立和履行中的民事责任等四个方面对商品房认购协议与商品房预售合同进展了比较分析并在此根底上针对我国现有法律对这两种合同的规制和审讯实务中对这两种合同处理时存在的问题提出了自己的一些看法。关键词:商品房认购协议 商品房预售合同 买卖合同 预约合同 本合同 合同生效要件 定金 缔约过失责任 违约责任 近年来随着我国房地产的建立和快速开展在商品房交易过程中不断地出现新的交易方式商品房预售作为新型的房屋销售制度应运而生。而与此同时商品房买卖纠纷案件也逐年递增在此类案件中由商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。但在实务中商品房认购协议与商品房预售合同由于外观上非常相似很容易被混淆从而给审讯带来了一定的难度因此笔者将两者的关系在此作一比较分析以有助于人们对二者的区分推断。一、从法律性质上对商品房认购协议与商品房预售合同的关系进展讨。在商品房买卖过程中当购房人选中自己满意的楼盘与开发商达成购房的初步意向后开发商通常都要求与购房人签订认购协议。商品房认购协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署正式的商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的书面协议是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。一般来说商品房认购协议的内容包括当事人的根本情况、房屋的根本情况房屋方位、面积等〕、价款计算、签署正式合同的时限规定等。商品房认购协议的签署只是商品房销售的一个序曲而商品房销售包括现房销售和房销售现房销售是指房地产开发经营企业将开工验收合格的商品房给买受人并由买受人支付房价款的行为。房销售即商品房预售它是指房地产开发经营企业将正在建立中的房屋预先给买受人并在将来约定的时间内将该房屋所有权转移给买受人而由买受人支付定金或房价款并按承受该房屋的行为。商品房预售合同的订立一般实行合同形式详细条款由预售方事先拟定主要内容包括:双方当事人的情况预售商品房的根本情况如商品房的坐落、土地使用权证、建立工程规划容许证、商品房预售容许证、房屋建筑面积、房屋构造等〕预售商品房的价格及支付方式和限交付房屋的日违约责任及免责条款纠纷解决的等。由于商品房认购协议和商品房预售合同存在...