XX 花园项目产品建议报告前言《XX 花园项目》是公司涉足房产开发领域的首个项目，因此，项目的成功与否，对公司的未来进展至关重要。目前项目处于前期产品设计阶段，以目前房产市场进展的进程，客户对产品的判别已经进入一个成熟阶段，《XX 花园项目》是否能为客户所接受，后期销售能否成功，最终销售目标是否能够达成，都与产品的设计息息相关。因此，在经过了对淮安市场环境、销售楼盘等进行了深化调研、大量数据收集的基础上，形成本报告。报告通过对楼盘销售状况的分析，从而判定目前淮安市场房产进展的趋势、客户对产品需求的特征，并结合《XX 花园项目》的规划条件、宗地特点，对《XX 花园项目》产品提出建议，并形成产品设计任务书，以为产品设计提供参考。第一章 市场分析一、淮安城市进展趋势分析淮安市辖涟水、洪泽、金湖、盱眙 4 县，清河、清浦、楚州、淮阴 4 区。总面积 1.01 万平方公里，其中市区建成区面积 75 平方公里，2025 年末常住人口 524 万，市区人口 80 万，根据规划，未来 5 年内，市区人口将突破 100 万，建成区面积达到 120 平方公里。整个淮安因城市化加速而形成了一个大的框架：一城、二区、二带。“一城”指的就是建设中的工业新城；“二区”就是淮海中心商业区和水渡口中心商务区；“二带”就是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带。从城市进展的情况看，淮安处于一个城市扩张进展期，根据城市化进程而形成的“一城、二区、二带”看，以淮安中心城区进展受动拆迁成本限制的特点，向东扩张成为城市进展的必定选择，因此，本案处于一个新兴的城区，未来进展空间大。二、淮安整体房产进展分析通过淮安网上楼市，统计出 06 年 10 月至 07 年 7 月近 10 个月以来商品房成交价格及成交面积数据。淮安市06年10月至07年7月住宅成交面积及成交价格统计233625082638249925572538258927782655260805000010000015000020000025000006.1006.1106.1207.107.207.307.407.507.607.7（平米）（元/平米）210022002300240025002600270028002900成交面积成交均价从成交价格走势看，06 年 11 月开始，整体商品房价格已经达到 2500 元/平米以上，07 年后，价格呈现稳步上扬的趋势，7 月，成交价格达到 2778 元/平米，而截止 8 月 10 日统计数据，8 月份的成交价格已经达到 2907 元/平米，逼近 3000 元/平米的关口。从成交面积情况看，07 年 4 月前，月成交面积基本在 100...
