工业用地评估操作指南(草稿)前言工业用地评估就是房、地产评估工作中相对简单得一种类型,本文基本抛开书本,以评估实务为出发点,总结了工业用地评估、审核中遇到得多数情况,初学者通过阅读本教程,会极大得缩短猎取评估经验所需时间,如能配合理论书籍学习,会收到更好效果
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类,其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种,评估实践中常见得就是出让、划拨二种,其她几中用地因为比较少见,拟另辟专题,本文着重于出让、划拨二种使用权类型得评估阐述
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估得基础在于了解土地使用权价值构成,完整土地使用权价值分为三大类,拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金
出让地价值构成包括上述三部分;划拨地价值构成包括上述前二部分,初步解释如下:拆迁补偿款就是指对于原土地使用方得补偿,在农村,补偿对象包括土地本身(土地属于生产资料,如同机器设备)、地上附着物(青苗-尚未收割得农产品、房屋、水井、果树等)、人员安置三部分,在城市,补偿对象主要为旧有房地产
拆迁补偿有二种方式进行:一就是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议,并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方,当地国土部门不参加此过程,此时土地拟取得方与当地国土局签订得《国有土地出让合同》中得地价款为不完全地价,仅包括出让金与基础设施配套费,此类情况多在偏远地区发生,土地为零星开发;二就是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议,拟用地方不参加此过程,拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方,此时《国有土地出让合同》中得地价款为完全地价,包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分,此类情况多在近郊区,土地为当地政府成片开发
基础设施配套费就是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付得成本费用,有二种方式进行:一就是由当地政
