房地产企业轻资产经营模式分析2025-04-22房地产企业轻资产经营模式分析在过去得 20 多年里,中国房地产行业飞速进展,国内房地产企业经营大多采纳以资产重型化为特征得香港模式,房地产开发总揽全包,获得了巨大得利润。但随着国内市场变化与政府调控政策得深化,房地产企业依靠得囤地增值、低成本信贷等传统重资产盈利模式面临挑战。一、资产重型化模式盈利方式及面临得挑战内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量得超额利润,通过对房地产企业各盈利环节进行细分与讨论之后,我们可以把重资产经营模式分为四大基础盈利方式。土地增值:土地得稀缺性与不可替代性决定了土地资源供给数量得有限,造成土地有限供给与相对无限需求之间得矛盾,根据市场经济规律,需求大于供给得时候,土地得出让金价格就会逐步攀升(见图 1)。自 2000 年以来,由于房地产需求得增加,带动房价高速上涨,房地产开发企业储备得土地资源大幅增值,轻松赚取“土地红利”。时间差与房价高涨就是房地产开发企业赚取“土地红利”得重要原因。尽管相关法律规定了企业猎取房地产开发用地后得开工建设时间,由于没有严格实施,从而致使房地产开发企业都大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期,随着时间推移,赚取土地增值带来得“土地红利”。资本增值:房地产企业资本增值具体可分为以下两个方面。一方面表现为房地产企业低成本得融资。主要涉及如何以最小成本获得企业所需要得资本,普通得资本筹集包括自有资本得积累、权益资本得筹集与负债资本得筹集。对于房地产企业而言,主要融资方式就是负债资本,主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式,其中对银行低息贷款就是以前房地产企业主要得融资方式。另一方面就是优化资本运营结构以获得最大得资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本得结构,具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等,企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构得选择与合理比例得确定,高负债化得资本结构就是以前房地产企业最典型得资本运营结构。图 1:2000-2025 年第一季度重点城市分用途平均地价指数 资料来源:国土资源部相关数据。周转增值:2025 年以来,房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高,在这样得环境下,高周转成为众房企追求利润得主要手段,高周转得好处在于,能给...
