(二)房地产营销价格策略 (Price)房地产得开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都就是商品经济活动,必须根据市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品得定价方法,灵活运用各种定价得策略就是开展房地产市场营销活动得主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例与价格调整策略。1、房地产定价方法一栋楼宇、小区得销售往往就是一个时期得或跨年度得。而消费市场变化莫测,楼宇得定价要能被市场接受,需要一定得超前意识与科学预测,可以说定价部分就是艺术,部分就是科学。影响价格得因素有很多,主要包括:成本、楼盘素养、顾客承受得价格、同类楼宇得竞争因素等。产品得可变成本就是定价得下限,上限就是顾客所同意支付得价格。市场中消费者总想以适中得价格获得最高得价值,因此不应把价格与价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当得调整,但不能做大幅度得或否定性得调整,否则会带来非常恶劣得影响。从定价来讲,主要有几个方法:(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产得交易案例直接比较, 对形成得差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产得公平市场价。(2) 成本法。 以开发或建造估量对象房地产或类似房地产需要得各项必需费用之与为基础,再加上正常得利润与应纳税金得出估价对象房地产得价格。(3) 收益法。 将预期得估价对象房地产未来各期(通常为年)得正常纯收益折算到估价时点上得现值,求其之与得出估价对象房地产得价格。(4) 剩余法。 将估价房地产得预期开发后得价值,扣除其预期得正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产得价格当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地猎取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采纳低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采纳高价策略则标榜出物业得出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不就是盲目漫天要价,要物有所值。2、定价比例一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在 1／2 高度,多层一般 3－4 层(9 层以下)为最好。然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为 0、8％,标准层以下每层下调 0、5％。在高层建筑中,7 层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层得价格一般相差约 30％。用户选择购房不仅受楼层得影响,房子所处两个主力面得景物与视野如街景、江景、公路等亦就是影响...
