深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行性讨论报告报告编号：世联咨字[2025] TZ06 号2009 年 6 月 30 日房地产咨询报告项 目 名 称：深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目投资可行性讨论报告委 托 人：深圳市地铁有限公司咨 询 方：深圳市世联土地房地产评估有限公司联 系 人：张 波 杨文健 作 业 日 期：2009 年 6 月 23 日至 2009 年 6 月 30 日咨 询 报告编号：世联咨字[2025]TZ06 号 目 录一项目整体指标（成本返性1资环境1SWOT3展定位3济效益分析4二况6位置6现状6规划指标7域环境分析8区域环境概况8关系图9进展分析10块属性界定11属性11属性12便利度属性12氛围属性13属性13三境分析14房地产市场分析14产市场政策14产市场特征分析16边房地产市场进展分析23周边住宅市场进展分析23周边商业市场进展分析28四势）31势31会）31战）31五展策略32进展策略32展定位32定位32定位33定位34六作计划35考虑因素35节点安排35济效益分析36前提36投资估算37资金构成38使用计划38分析39结果指标分析41险分析及防范建议42七一讨论结论1.1项目为车辆段地块用途为居项目位于大南大南山为包括项目目前拥有大南山未来进项目未来进展属 性 界 定 如区位属性生区域化性物业属性铁上盖较小生活便利度属性度较高配套匮乏生 活 氛 围 属性不足配套提升可能资源属性南山麓一线山景资源资源居住及港口交界处、港区向生活区过渡性质的、拥有一定山体及海景资源的、车辆段上盖、中小规模、住宅物业进展项目。1.2环境宏观经济环境中国经济经历美国次贷危机深圳市房地产市场总体环境关内新增住宅截 至 到20252025深圳市房地产本项目周边区域房地产市场概况2025本项目地块西本项目地块东东北侧片区二1.3SWOT优势：劣势：机会：挑战：具体分析详见正文。1.4定位进展策略蛇口片区土地项目进展应立利用项目区位客户定位首次置业、首次改善性置业客户为主力客户 ， 其 特 征为：工作生活处 于 进 展 初期，具有成长潜力，年收入在有一定积累的中 产 有 车 一族，主要追求高性价比，户型要求是有用以及舒适。产品定位本项目块的产品面积区 间 以1103型 ， 搭 配120-160米的舒适三房和四房，少量160上 大 尺 度 户型，在户型设计上增加复式产品，增加项目亮点。价格定位本项目23社区商业将持分析过程详见正文。1.5效益分析经济效益评价结...
